中海外 | 去年盈利派息大減，大行看法分歧股價急挫，內房普遍績差未可沾手？

　　多家內房昨日(31日)公布成績，普遍表現麻麻，當中中海外(00688)去年盈利按年跌39%，末期息亦減少33%，越秀地產(00123)去年盈利更跌67%兼停派末期息，萬科企業(02202)去年由盈轉虧蝕近495億元人民幣，雅居樂(03383)去年虧損擴大至172億元人民幣。績後大行對中海外看法分歧，美銀證券升目標價至17.9元，瑞銀卻只看12.5元，今日(1日)股價急挫逾4%，越地及雅居樂亦跌逾半成。另根據中指研究院報告，3月內地百城二手房價環比跌幅擴大，看來內地房市仍需時復甦，內房股仍未可沾手。

（中海外網頁截圖）

中海外去年純利按年跌39%　末期息減33%至30港仙

　　中海外去年全年純利156.36億元人民幣，按年跌38.9%；每股基本盈利1.43元人民幣，派末期息30港仙，同比減少33%，全年派60港仙，減25%。期內剔除稅後投資物業重估增值及匯兌淨損益等影響後，核心股東應佔溢利為157.2億元人民幣，跌33.5%。收入1851.54億元人民幣，跌8.6%。

　　集團系列公司合約物業銷售額上升0.3%至3106.9億元人民幣，相應銷售面積為1149萬平方米，按年下降14%。集團在中國內地12個城市新增22幅土地，新增土地儲備總建築面積為416萬平方米，權益建築面積為389萬平方米，總地價為806.1億元人民幣，權益地價為696.3億元人民幣。

美銀證券：盈利符預期利潤率前景較好　升目標價至17.9元

　　美銀證券發表研報指，中海外去年盈利大致符合預期，維持「買入」評級及行業首選。雖然集團的發展物業利潤率未能避免地受壓，但利潤率前景較好，且過去幾年高度重視一線城市，使其可恢復利潤。去年集團核心利潤按年跌33%，符合預期，上調其2025至2027年的利潤預測3至4%，目標價由17.4元升至17.9元。

　　摩通指，中海外去年核心純利稍遜預期，主因利潤受壓，但亦屬行業趨勢，派息則好於憂慮預期，回落幅度較小，變相派息率稍有增加，估計股價反應輕微負面，予目標價16.5元，評級「增持」。公司整體資產負債表維持穩健，惟預期市場將進一步下調公司盈利預測。

瑞銀：去年下半年合營項目貢獻遜預期　惟派息比率超預期

　　瑞銀稱，中海外去年下半年業績中合營項目貢獻低於預期，但派息比率超預期。集團去年核心淨利潤為157億元人民幣，按年下降34%，較該行預期低7%。差異主要源於合營及聯營公司利潤份額大幅下滑60%，其中中海宏洋(00081)去年淨利潤按年跌59%。公司宣派末期股息每股0.3港元，按年減少33%，連同中期股息0.3港元，全年股息合計0.6港元，派息比率達38%，較2023年的34%提升4個百分點，予「中性」評級，目標價12.5元。

　　滙豐環球研究指，中海外去年業績疲弱，但在預期之內，其影響被大幅提高至38%的派息率所抵銷。公司目標2026年實現利潤復甦，惟其合同銷售指引低於同行的樂觀預期。鑑於去年銷售表現強勁，將其今明兩年的合同銷售預測上調6%和7%，相當於按年跌3%及升3%；收入預測大致不變；毛利率預測降2個百分點；盈利預測下調20%及19%，維持「持有」評級，目標價由12.8元微升至13元。

越地去年純利跌67%停派末期息　萬科轉虧495億人幣不派息   

　　越秀地產去年純利10.4億元人民幣，按年跌67.3%，不派末期息，2023年度末期息為14.8港仙；管理層解釋，派息比率為30%至40%的政策一直沒有改變，今次不派末期息主因中期分派時已超出了這個比例。期內營業收入864.01億元人民幣，按年升7.7%；年內累計合同銷售金額約為1145.4億元人民幣，按年跌19.4%；毛利率下降4.8個百分點至約10.5%。

　　萬科企業去年虧損494.78億元人民幣，2023年度純利121億元人民幣，不派末期息。單計去年第四季，萬科錄得淨虧損309.3億元人民幣，按季擴大3.5倍。去年收入約3432億元人民幣，跌26.3%，毛利278億元人民幣，跌58.7%，集團實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元人民幣，按年分別降27%和35%。公司部分應收款存在回收風險，因此合計計提信用減值264億元人民幣。

　　雅居樂去年虧損172億元人民幣，比2023年虧損138億元擴大，不派末期股息，雅居樂去年5月首次宣布境外債券違約，考慮制定境外債整體解決方案，核數師對業績無法表示意見。集團去年收入433億元人民幣，基本持平，去年預售金額為155.1億元人民幣，建築面積約116萬平方米。去年底淨負債比率103.6%，升37.8個百分點。

潤地去年純利跌18%削末期息一成　龍湖少賺19%末期息減57%

　　另華潤置地(01109)早前公布去年錄得股東應佔溢利255.8億元人民幣，按年跌18.5%，派末期息每股1.119元人民幣，按年減少約10%，計入中期股息0.20元人民幣，全年股息為1.319元人民幣，按年減8.5%。期內錄得營業收入2788億元人民幣，按年增長11%；核心淨利潤254.2億元人民幣，下降8.5%；毛利率21.6%，下降3.6個百分點。實現簽約額2611億元人民幣，按年跌15%，實現簽約面積1134萬平方米，跌13.3%。

　　龍湖集團(00960)去年純利104.01億元人民幣，按年跌19.06%；派末期息10分人民幣，較去年同期減少56.52%。期內公司收入1274.75億元人民幣，跌29.47%；毛利204.11億元人民幣，跌33.26%；除稅前溢利187.31億元人民幣，跌24.26%。龍湖截至去年底流動負債2408.77億元，同比下降9.78%。

中指院：3月內地百城二手房價環比跌幅擴大　新房價格小幅上漲

　　中指研究院發布最新報告，3月內地百城二手住宅均價為13988元人民幣/平方米，環比下跌0.59%，跌幅有所擴大，同比下跌7.29%。新建住宅均價為16740元人民幣/平方米，受優質改善項目入市帶動，環比上漲0.17%，同比上漲2.63%。一線城市房價相對平穩，二手住宅價格環比下跌0.30%；二線城市二手住宅價格環比下跌0.70%，梯隊內成都房價現築底企穩態勢，二手房價格已連續5個月環比上漲；三四線城市二手住宅價格環比下跌0.59%。

（Ap）

　　整體來看，隨著各項政策加快落實，疊加高品質項目供給增加，預計二季度核心城市成交量將繼續修復，一線及核心二線城市市場有望率先「止跌回穩」，但不同城市及城市內部板塊之間分化行情或將延續。此外，開年以來，在房企補倉意願增強及各地政府加快優質地塊供應帶動下，北京、上海、杭州、成都等核心城市土拍升溫明顯。3月北京、杭州、成都均刷新城市地價單價紀錄，其中成都、杭州兩度刷新地價紀錄，土拍市場的回暖也有助於穩定房價預期。

黃瑋傑：內地房市短期難復甦　中海外若失守13.3元要小心

　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Good Morning》節目指，中海外業績差在預料之內，因內地房市預期不會在短期內復甦，需要一段時間慢慢消化存貨，而某些開發商可能因財務問題而需減價推盤，其他開發商如中海外即使負債不高，但人家減價賣樓，也為其將來開價帶來一定壓力。中海外股價走勢似一個小型頭肩頂回落，跌穿14元頸線，正考驗100天線(13.5元)及250天線(13.3元)支持，現價已很接近，若跌穿要小心，RSI亦已見走弱，失守上述兩條平均線機會較高。

　　黃瑋傑又指，內地上海、北京等一線城市或可用「觸底」來形容當地樓市，即應已見底，而三四線及五六線城市仍要用「築底」來形容，即仍然供過於求，仍在營造底部，有機會未真正見底，若有甚麼變數出現，可能會再穿底。

　　內房股今日跌多升少，中海外跌4.46%收報13.28元，越秀地產跌6.43%報4.95元，潤地升0.39%報25.9元，龍湖升0.2%報9.83元，萬科跌0.36%報5.52元，雅居樂跌7.41%報0.5元，綠城中國(03900)升3.09%報11.34元，融創中國(01918)跌1.94%報1.52元，世茂(00813)跌3.41%報0.85元，富力地產(02777)升3.85%報1.08元，碧桂園(02007)跌3.13%報0.465元。

（經濟通HV2報價系統截圖）

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

重溫《開市Good Morning》黃瑋傑分析，請按此

其他內房股相關新聞：
《中國房產》杭州８宗宅地近９３億成交，４宗溢價率均超５０％
《外資精點》瑞銀︰中海外派息比率超預期，目標價１２﹒５元
《外資精點》摩通：中海外盈利稍遜預期，僅料股價反應輕微負面
《中國房產》機構：首３月前１００企業拿地近三千億，同比增三成
【內房困局】境外債權人據報僅從中國違約地產商收回０﹒６％資金

【香港好去處】2025去邊最好玩？etnet為你提供全港最齊盛事活動，所有資訊盡在掌握！► 即睇