市場需靠政府喚起信心

　　香港的士服務差已經世界聞名，於是在政府規管下，營辦商推出了五隊車款各具特色的的士車隊，並於日前舉行了的士車隊啟動禮，運輸及物流局局長陳美寶在典禮上表示：「期望五隊車隊共3500部的士成為的士業界的『領頭羊』，提高服務質素。」

　　在消費者來說，既然的士業界無能力自我提升水準，當透過執法途徑亦未能解決到的時候，政府支持重整業界模式，引入全新的士車隊制度，是給業界和社會一個重整旗鼓的機會。當然，以上改革能否成功，在乎的士業界最後是否「打鐵仍需自身硬」，掌握這個機會爭氣改善服務。筆者作為市民，是欣賞政府官員這種破格的作風。

　　的士業界重整旗鼓，其實也令地產市場得到一些啟示：重整的士業界，證明政府是有能力做市場策劃者、召集人、公證人甚至莊家，或以主導方式去鼓勵改革。其實香港政府一直都是最大的土地供應者，甚至一定程度上擔當莊家的角色，只是政府做得正當及婉轉，無形之手一直存在，但直至2002年，政府因為市道低迷被迫撤出市場，接下來就面對了十多年的供應不足，很長時間政府集中力量去造地。地皮不夠，平衡市場各方的莊家角色就日漸被遺忘，而政府能做一個莊家或者市場牽頭人的角色，最重要的貢獻不是金錢，而是市場秩序；莊家製造到最珍貴的事情亦不是錢，是市場信心。

　　政府如何令市場回復信心和秩序？舉例，政府放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的安排，將二手市場的居屋/綠置居和租置計劃單位的按揭保證期延長至最長50年。由此我們就明白了，未延長擔保期之前，銀行雖口說肯為有關買家安排較長的按揭期，但其實一些樓齡較大的市場是半冰封狀態，當政府宣布擔保期延長至50年，即釋放了大量居屋的二手供應，製造了很多上樓及上游的機會，有關板塊成交大增，在市場上是得到很多掌聲。雖然延長擔保期可能會有壞帳的情況，但相信數量非常之少，政府只是承擔很少的壞帳準備，就可以驅動大量的成交，政府發揮其信心效應，才是管治的神來之筆。當下市場上有幾項嚴峻的事情，是需要特首領導的政府發揮效應，令市場回復信心與秩序。

政府延長二手居屋按揭擔保期至50年後，相關成交即大增。(Shutterstock)

　　第一是市區重建。50年至70年樓齡或以上舊樓老化的程度，已快過市區重建的速度，而市建局的發展商模式及效率，顯然不足以全面而有效地改善及重建舊區。筆者建議政府應該重整市建局，擔當一個召集人或者策劃人角色，以房產信託基金去根據重建地方的業權份數收購，那就可以加快速度，省卻大量金錢，同時亦因為政府的介入，秩序和信心效果會得到改善，亦可召集到更多發展商一起參與，這是現在急需要做的。

　　第二是很多外來人才申請簽證入境香港，但本港住宅租盤減少、租金向上，始終會有一日香港會不夠樓盤應付，政府應未雨綢繆。既然入境有數據、建屋有數據，筆者認為在租金回報率高過樓價升幅的時候，政府可以向一些心急出售的發展商洽購，一來可為外來人口做好住屋準備，其次能提早消化積存的建屋量，這亦等於提早令到土地招標得到重啟。

　　第三，筆者認為現在樓市之所以低迷，只是欠缺了政府的態度。如果現在政府救市出「甜招」的態度，等同出「辣招」時的決心——「假設面對樓市再下跌，政府一定會繼續出招直到樓市健康為止」，我認為市場會受落。同時，在政府行政的利益上，同樣需要這種決心，因為現在拍賣土地，我們見到有些地皮每呎地價以1500元成交，難道以政府那把尺來說，地價不是太便宜嗎？政府應該果斷表態，因為政府要顧及全港市民的福祉，而不是集中照顧個別不願意儲錢又未上車的人的感受。

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