【回顧展望－疫下樓市】疫襲無礙樓價　疫苗憧憬明年一二手量價升

　　在疫情發展反覆的陰霾下，本港今年經濟難言樂觀，然而在失業率飆升及各行各業經營環境都備受挑戰下，本港樓價卻依舊硬淨，令不少人冀樓市可如2003年「沙士」般出現大跌的「美夢」落空。縱使疫苗已現曙光，惟在本港經濟不振下，地產界對明年樓市看法仍存分歧。

 

儘管本港疫情爆發，對樓市的打擊相當有限（資料圖片）

 

私宅樓價今年累升0.32% 二手交投料續跑贏一手樓

 

　　儘管本港疫情爆發至第四波，但據差餉物業估價署數據顯示，疫情對樓市的打擊相當有限。以2月爆發首波疫情來看，當月私宅樓價指數按月挫1.66%，已為今年以來最大單月跌幅，而3月份樓價更已迅速反彈1.34%。綜合四波疫情計，今年首11個月私宅樓價仍累升約0.32%，即使從去年樓價高位計，下調幅度亦只有4.16%。另邊廂，反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，截至12月24日為止也僅跌1.26%。

 

　　事實上，今年本港樓市出現兩極，據美聯物業資料顥示，今年登場的全新盤及單位總數明顯減少，截至12月13日止僅錄約1.31萬伙，較去年全年跌逾28%，反映在市況未明下發展商賣樓轉趨保守，因而令銷售「量價齊跌」。美聯預期，今年新盤銷售量將按年跌22%至約1.45萬伙、全年銷售金額估計錄約1620億元，按年亦跌近2成。相反在減價盤帶動下，今年二手住宅註冊量料可按年增加13.9%至約4.7萬宗，成交額亦創10年新高，料達3770億元，創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》實施以來首度出現「一手跌、二手升」的情況。

 

　　美聯首席分析師劉嘉輝解釋，今年二手市場表現較為突出，主因是受惠政府放寬按揭措施；考慮到今年政府賣地減少，未來數年供應將下跌，相信發展商未來推盤步伐將較審慎，預期二手交投跑贏一手市場趨勢將持續。

 

明年一手市場料回勇 新盤銷售量反彈至1.8萬伙

 

　　縱使如此，年內一手市場亦並非「一潭死水」，其中新世界(00017)旗下大圍站上蓋項目「柏傲莊」在10月開售後便搶盡市場焦點，不但開售即日已迅速沽清單位，項目首兩期至今已售出超過2100伙，套現逾230億元，更成功帶旺整個新盤市道。

 

　　劉嘉輝指，隨著疫情影響減退及疫苗面世，預期明年新盤銷售可重上至1.8萬伙，成交額料按年升約49%至2420億元，創13年《一手銷售條例》後新高。二手方面，明年二手註冊量料達5萬宗，按年增逾6%，創9年新高紀錄；註冊金額則有望按年升逾11%至達4200億元，並創11年新高。

 

政府撤工商舖雙倍印花稅 住宅樓未具「撤辣」空間

 

　　雖然今年一手市場在大型矚目新盤支撐下表現未算不差，但與過去幾年交投比仍差一大截。眼見市況仍然不復當年勇，市場要求住宅市場減辣的聲音絡繹不絕，然而政府只提出撤銷非住宅物業雙倍印花稅，並以樓價跌幅輕微為由，拒絕為住宅物業「減辣」。

 

　　據仲量聯行資料顯示，受租賃需求疲弱及空置率上升拖累，今年甲級寫字樓整體資本價格下跌20.5%、街舖價格更下滑32.8%，而分層工廈價格則回落7.5%。而差估署數據亦披露，截至10月份，本港核心區甲級寫字樓售價今年已累跌約11.6%；與2018年及19年高峰時相比，更分別大跌四成及近三成，至於零售商鋪則分別跌16.9%及14.2%。市場普遍預期，隨著政府撤銷非住宅物業「辣招」，將可刺激細銀碼物業的成交量。

 

　　然而住宅物業方面，財政司司長陳茂波直言未見到「撤辣」的空間，理由是現時住宅樓價與2010年首度推出「辣招」時比較，仍然累升超過一倍，目前樓價仍遠高於一般市民可負擔水平，並強調政府會持續動態評估樓市「撤辣」的需要，但不會就「撤辣」訂出硬指標或時限。

 

業界對明年樓價看法分歧 最樂觀看升一成

 

　　值得注意是，業界對明年樓價呈大分歧，當中地產代理行看法普遍樂觀，而利嘉閣更直指明年整體樓價將「有升無跌」，預料中小型住宅樓價升幅介乎8%至10%；豪宅樓價則升5%；至於中原地產亦預期明年整樓住宅樓價至少升7%，並對豪宅市場看高一線。

 

　　不過，測量師行則對明年樓市走勢較為保守，仲量聯行香港主席曾煥平稱，住宅市場最壞情況尚未出現，一旦疫情持續失控，且失業潮蔓延至中高端工種及中產階層時，最壞情況明年中小型住宅樓價將跌一成；而萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文亦表示，明年樓市仍處於調整期，估計首季後「保就業」計劃結束及失業率高企等負面因素會逐步浮現，預期明年樓價下跌5%。

 

表列地產界對明年住宅樓價預測

 

 

撰文：經濟通記者黃和美

 

 

撰文：經濟通記者黃和美