林鄭大推資助房，過來人分享「居屋攻防術」
特首林鄭月娥日前在新一份施政報告，承諾政府未來開拓的新土地，包括填海1,700公頃的「明日大嶼」人工島，七成住宅單位將為公營房屋。同一時間，政府與發展商「土地共享」，透過公私營合作發展新界農地提供的公營房屋，亦傾向以綠置居、居屋或首置上車盤等資助出售房屋為主。
林鄭月娥以資助出售房屋搭建「置業階梯」，強調要讓港人「買得起、供得起」。回想香港第一代的資助出售房屋，是在1978年推出的居屋，40年來讓一代又一代港人「居者有其屋」，一步又一步走上「置業階梯」。今期封面故事訪問兩個居屋戶，一個由公屋晉身居屋，一個憑「白居二」圓上車夢。適逢逾4,400個居屋單位現時以五二折重推，引發全城「居屋大抽獎」熱潮，且聽兩位居屋上車過來人，分享他們藉居屋攻守有道，在「置業階梯」上更進一步的故事。
向上流階梯 80後憑 居屋升級
在樓價高企的今天，居屋成為無數港人的上車希望，自居屋於2014年復售以來，每次也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。回想第一期居屋於1978年推售，40年來成為不少港人的置業階梯。特首林鄭月娥上任以來亦以重建置業階梯為己任，希望市民由公屋上居屋，再由居屋上私樓，一步一步向上流動，八十後的阿欣正是由公屋到居屋，再由居屋「升呢」例子。
阿欣是物業投資者財叔的粉絲，她感激財叔啟蒙她財務自由的觀念， 讓她行出今次的一小步。
2010年，阿欣一家為改善居住環境，利用公屋戶的資格，以綠表買入天水圍一個實用650平方呎的三房居屋單位，當時買入價僅140萬元，代價是交回原本位於青衣的公屋。居住了8年，樓市狂潮下，阿欣的居屋屋苑樓價也屢創新高，同類型單位今年中曾經以555萬元（未補地價）成交，早前她亦在居二市場（即未補地價）沽出單位，成交價高於屋苑同類單位，現正計劃在荃灣區物色新居。
阿欣坦言很喜歡這個居屋的居住環境，但為了工作和在置業階梯上繼續前進，只能選擇賣樓再換樓，「我一開始沒能力買私樓，居屋是可以選擇的其中一個工具。如果這是私樓，我就會加按套現，唔會賣，因為我其實好鐘意層樓。但無得選擇，只能賣出才能套現到舊錢出來，行下一步。否則我成舊錢砸咗喺居屋，又儲唔切錢追樓價，幾高人工都儲唔到幾球（數百萬元）買私樓，所以只能夠賣咗佢。」
賣樓為走出老鼠籠
阿欣回想當初買入單位，沒有考慮過要沽售，「由頭到尾，居屋真是用來住的！為何要賣？居屋自己住是一流的，但當家庭處境有變，如工作地方改變，佢俾唔到彈性你。」
她現時於港島東區工作，每天上下班時間已至少3個小時。加上居屋在財務靈活性上較低，除非特殊原因（如籌措醫藥費），居屋業主不可加按物業套現，而即使可以轉按，也不能變更任何按揭條款，如不可加長按揭年期，沒法套現一筆現金作第二層樓的首期，而且居屋未補價不能放租，不能「以租養租」去改善居住環境，為此只能賣樓套現。「現在賣樓，有機會走出『老鼠籠』！」（按：「老鼠籠」或稱「老鼠競賽」，出自《富爸爸 窮爸爸》，形容打工仔一生被困在職場。）
阿欣所住的居屋屋苑樓價近年屢創新高，今年中有同類型單位以555萬元（未補地價）成交。她去年亦嘗試放盤，由於單位景觀座向佳，遂開了一個較高的價錢，估計能用綠表買入這單位、又買得起這個價的買家，應該要全家總動員。「我期望家庭成員愈多，成事機會愈大。每次代理打來，也問他多少人住。」加上她不急於賣樓，代理又得知業主出價企硬，仍願意睇樓的人士，她相信是很心儀這個單位的人。
放盤好一段時間後，才遇到一組睇樓後還價的客人，阿欣了解到買家的背景，是一對希望買樓給父母養老的兄弟，一心想老人家住得舒服，很喜歡其單位的景觀和座向；而老人家則交還原本居住的公屋單位，故可用綠表價買入。她考慮到自己在這居屋累積了一定資產，最終減價了相當幅度，賣出價較市價略高。阿欣很滿意賣出的價錢，加上她和老公一直努力工作儲蓄，足以讓她在置業階梯向上流。
可負擔要買大單位
「五二折居屋」近日重新接受申請，預計入表數目將破紀錄。回想當初，阿欣慶幸自己以公屋換入居屋，並認為若在經濟負擔範圍內，一定要買入最大的單位，皆因居屋財務靈活性較低，買入大單位，即使未來生了小朋友也不需要換樓；同時也應選擇區份較佳、流通量高的居屋。
她寄語居屋買家不要抱著投資心態，「居屋不是搵快錢，而是資產的累積，（如果沒買樓）這麼多年都要交租，但有了居屋可以累積你的資產，改善你的生活。如果諗住兩三年博一博，一解鎖便去賣，賺第一桶金就唔好諗！雖然也有成功例子，如青衣的綠悠雅苑，很個別。」2013年出售的房協綠悠雅苑，一個高層戶去年11月以550萬元（未補價）出售，4年升值七成。
她建議居屋買家要考慮家庭狀況， 「你要預自己住十年八載，家庭組合也穩定（才買）。」
阿欣買居屋貼士
‧不應抱投資心態買居屋，應視為累積資產的工具
‧目標應是居住十年八載
‧盡能力買入較大的單位，即使家庭人數增加也能應付
‧要有心理準備，居屋財務靈活性較低，不能加按套現
「無人會補五成地價！」
今年6月底，特首林鄭月娥推出樓市「娥六招」，其中一招是將居屋定價與市價脫鈎，改與市民入息掛鈎，變成以市價的五二折定價。阿欣剛賣出的天水圍居屋，其折扣率亦是52%，「這屋苑沒有人補地價的！有些屋苑折扣兩成的才會有人補地價。」近年樓價高企，阿欣直言如果有能力補地價48%，不如用來多買一層樓。當政府以五二折賣出居屋單位，若業主未來希望出租單位，或在自由市場放售單位（即賣給綠表及白居二以外的人士），業主便需要按當時市值補價48%；較原本七折賣樓，僅補價三成為高。
以今期居屋凱樂苑售468萬元的單位為例，五二折出售，即原本市值應為900萬元（900萬x52%=468萬元），若樓價不升不跌，補價為432萬元。假設未來樓價上升，房委會評定的市值升至1,200萬元，業主補48%地價，即是需要576萬元。相反，若樓價下調，評定市值跌至700萬元，補價48%只是需要336萬元。因此，居屋市場向來有樓價低才補地價的說法。
補價宗數逐年減少
事實上，近年樓價高企之下，居屋補地價的個案也逐年減少。據房委會網站公布自2005年以來的數字，2006年至2010年間每年也有超過2,000宗居屋補價，到了2016及2017年只有700多宗補價，今年首8個月則有517宗。
白居二幸運兒 筍價買居屋王 住一世
特首林鄭月娥的房策以資助房屋為主軸，去年她提出將白表人士免補地價買入二手居屋的「白居二」恒常化。「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」，在2013年首次推出5,000個名額，2015年8月及今年4月分別再推2,500個名額給市民「抽獎」。
搶手優質盤轉瞬即逝
三十出頭的Jack，2015年抽中「白居二」，獲得免補地價買二手居屋的資格，翌年他以460萬元買筲箕灣「居屋王」之一的愛蝶灣，成功上車並組織家庭，結婚生女，可謂「人生贏家」。他回想2015年中簽當日，「聽到電台才知道（今日）抽籤，才找出信件來看看（申請編號）。之前沒想過自己會中，因為覺得（白居二）是六合彩來的。一看，竟然會中咗（第一個號碼）！」極幸運的是，「白居二」的2,500個名額，2,250個為家庭配額，單身人士僅獲250個配額，當時未結婚的Jack抽中「頭籌」才中籤，結果他一擊即中。
不願上鏡的Jack兩年前以「白居二」購入筲箕灣「居屋王」愛蝶灣。
Jack在同年11月取得「白居二」的「購買資格證明書」（俗稱「購買證」）後，開始物色單位。因他多年來和父母住在筲箕灣，搵樓目標遂放在筲箕灣3個臨海居屋王︰東旭苑、東濤苑和愛蝶灣。他心想農曆新年前後，樓市普遍較淡靜，決心於這個時候出擊。恰巧2016年2月港股大跌至18000點，樓市也稍為下調，當時優質的居屋盤很搶手，心儀單位轉瞬即逝。
「當時我睇錢行先，東旭面積細過愛蝶（的單位）也貴啲，其實樓齡只是遲一年。」東旭苑在2001年落成，Jack當時心儀的500多平方呎三房單位，索價500萬元（未補價，下同）起，反而在2000年落成入伙、私人參建的愛蝶灣，還有一些不足500萬元的三房單位。
愛蝶灣前臨筲箕灣避風塘，部分單位擁全海景，屋苑成交價屢創新高。
樓市下調 稍低價成交
最後他以460萬元買入愛蝶灣一個實用面積592平方呎的三房單位。原業主數月前曾拒絕其他買家470萬元的出價，但到了2016年樓市下調，460萬元也願意沽出。Jack留意到屋苑內同類型的單位，現在未補地價售逾600萬元，兩年半升值了逾三成。
Jack幸運地循「白居二」上車，隨即和女朋友拉埋天窗，翌年更誕下一女。他心足地說打算在愛蝶灣住一世，沒打算換私樓，「住開這個Size（大小），沒有需要為『私樓』這兩粒字而換走居屋，我現在的地點好方便，在地鐵站隔離，加上買入時花了很多心思裝修。不值得用多幾百萬（換私樓），住相同Size，不值得！」
「白居二」買家4貼士
2018年4月接受申請的「白居二」，已於7月底攪珠，2,500個幸運兒今個月陸續獲房委會發出「購買證」，可於未來一年內購買未補地價居屋。
一、盡快出動睇樓
Jack建議中簽者盡快出動睇樓，他在2015年10月中簽，「原來出信前、早兩個月已有人出去睇樓。」再加上他2016年初搵樓時樓市下調，「白居二」的入市步伐反而更快，「兩個星期可以沒了一個靚盤！」近期樓市有下調跡象，他提醒準買家盡快睇樓。
二、購買證勿交代理
Jack說，地產代理會要求「白居二」睇樓客帶同「購買證」睇樓，甚至著睇樓客放下「購買證」給代理保存，「話幫你擺住先」，方便遇到筍盤靚盤時，即時核實資料及簽約，不怕漏帶文件。Jack說若果不小心把「購買證」交給代理，便很難取回，無法帶同「購買證」到其他代理公司搵樓。他說千萬不要把「購買證」正本交給地產代理。
三、盡量揀選大單位
Jack建議盡可能也找一些大單位，他認為換樓的裝修，搬屋過程也頗麻煩，不如揀一個較大的單位，未來即使生多一個小朋友也夠住。
四、居屋壓測不用怕
樓價高企，不少置業人士「將價就貨」傾向買細單位，甚至「納米樓」，貪其銀碼較低，容易敘造九成按揭上車。Jack直言，「白居二」買居屋有房委會做擔保，即使樓價逾450萬元，仍可敘造九成按揭，同時又不用申請「按揭保險」，故「白居二」買家只需一成首期，買到較大的單位。
Jack兩年前買460萬元單位，只需46萬元首期。當然，付出一成首期買大單位，月供金額自然較高，他按揭月供達1.8萬元，當時Jack的薪金較低，「供款佔入息比例不逾五成」及「3厘壓力測試」均不過關。不過，他發現銀行職員並不在意，皆因「白居二」承造按揭有房委會擔保。銀行只要求Jack加入「諮詢人」，而且「加個名就得，不一定是屋企人。」銀行會計及「諮詢人」的收入，以符合供款佔入息不逾五成的要求，一旦按揭申請人無力還款，「諮詢人」亦不用上身，銀行職員告訴Jack，「（如果）供唔起，政府直接收樓。」
另外，居屋只能承造P按，但現時港元拆息高企，H按和P按的實際供樓息率已分別不大。早前大部分銀行上調最優惠利率0.125厘，Jack坦言︰「多了200多元，算濕濕碎。」
未來資助房屋一覽
今屆政府集中火力興建資助房屋，作為市民置業階梯。除了最近重售的3個居屋項目，首個「首置上車盤」、市建局紅磡鶴園街項目，將於年底預售，現已命名「煥然懿居」。項目共493伙，450個單位將用作「首置盤」，售價為市價六二折至七二折，據市建局6月估算，六二折平均呎價約14,570元，七二折約16,920元。實際售價將於11月按同區樓價釐定。要留意，「首置上車盤」的對象是不合資格抽居屋的人士，以二人或以上申請者為例，入息下限為57,001元，上限則為74,100元，資產限額為255萬元；一人申請者的入息及資產限額則減半。
至於下期「居屋大抽獎」，預計將推出的何文田常樂街項目最矚目，因未來4年落成的居屋，市區盤愈來愈罕有。未來較吸引的項目包括葵青區德士古道，以及將軍澳第65C2區一期的項目，最遲2020年落成。
買得起 供得起 土地房屋政策成重點
行政長官林鄭月娥發表任內第二份施政報告，重申土地房屋仍然是市民最為關注的議題，諮詢期收到的1.28萬份意見書，當中有三分之一有關房屋、土地供應問題。是次施政報告，亦提出多項土地相關及房屋政策，當中包括「明日大嶼」的填海計劃，建造約1,700公頃的人工島；提高新增土地的公營房屋比例至七成；容許改裝整幢工廈為過渡性房屋等。
房屋政策
公營房屋
●增加公營房屋比例，政府未來新增土地，公營房屋單位比例將提升至七成，長遠的整體比例則需要由運房局再作研究。
●房委會資助出售單位的業主，可將未補價的單位分租予有需要家庭。
●房協試行「長者業主樓換樓先導計劃」，年滿60歲並擁有未補價資助出售房屋業權，且滿10年的業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位，以購買一個面積較小的單位。
●70歲公屋寬敞戶搬遷後獲終身免租，所有家庭成員年滿70歲的全長者寬敞戶，調遷至較小或經翻新的單位後，可享終身全免租金。
過渡房屋
●重啟工廈活化計劃，並容許經活化的工廈提供過渡性房屋。若申請改裝成為過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，申請人更無須繳付指定作過渡房屋用途的豁免書費用。
重建計劃
●公務員建屋合作社樓宇，市區重建局負責研究重建公務員合作社地段。
●大坑西邨重建，增加房屋單位供應。
土地供應
「明日大嶼」
●在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約1,700公頃的多個人工島，預計可興建26萬至40萬個單位，供70萬至110萬人居住，其中有七成為公營房屋。有關計劃目標在2025年展第一階段填海工程，首階段住宅可在2023年入伙。
●發展港鐵小蠔灣車廠用地，提供不少於1.4萬個住宅單位。
●計劃興建一條新的主要運輸走廊，以道路和鐵路連接屯門沿海地帶、北大嶼山、中部水域人工島和港島北。
●以「北發展、南保育」及「先保育，後發展」為發展原則，成立10億元的「大嶼山保育基金」。
發展新界棕地
●今年內完成兩項棕地作業研究，以制訂政策和措施。
「土地共享先導計劃」
●計劃以「土地共享」，以公平、公開和透明的公私營合作方式，釋放和利用不在政府發展規劃的私人擁有的土地，以滿足短中期房屋需求。
●當中設有一定條件，包括新增樓面面積不少於六至七成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋，申請者亦必須依從所有適用的法定程序及土地行政機制，另須負責興建支援有關發展及惠及當地社區的基建設施，費用經政府審核後，可從地價扣減。
學者評價：
潘永祥 城大建築科技學部高級講師
潘永祥同意政府計劃推行填海，形容為「是值得鼓勵的事」。他解釋，去年運房局的《長遠房屋策略》周年進度報告，仍指香港未來10年的總房屋供應目標，維持為46萬個單位，現時林鄭提出的「明日大嶼」共1,700公頃的用地，可建46萬個單位，即等於可以一次過解決香港10年的住屋需要，亦有利做好土地規劃。不過，他又指，「明日大嶼」是否可行，或最終項目的規模有多大，仍需要經過各種環評，及技術評估才可得知。而且土地供應並非樓價的單一因素，故估計現時有關地區的樓價，在施政報告推出後，不會有太大的波動。
對於政府提高公私營單位的比例，潘永祥直言是好事。現時樓價仍然高企，公屋及私人住宅的差距太大，增加資助房屋有利市民置業。他期望公私營單位的比例最終可達到8比2的理想情況。
林超英 前天文台台長
看到施政報告的「明日大嶼」計劃需興建大型人工島，前天文台台長林超英特意也特地發表一篇網誌回應，認為計劃並不明智。「人工島不建最好，要建則必須以人民的福祉為指導思維，做好災難管理，以免遺禍後代。」
向來對環境及氣候變化十分關注的林超英，批評團結香港基金聘請的工程顧問公司報告內容。他認為報告指東大嶼的海浪最高只有兩米的結論，是「極度粗疏」，直言是「傻人才會相信」。他表示，「山竹」襲港時，海怡半島對出海面的湧浪已遠超兩米，故建議政府應好好利用天文台作有關氣候變化的研究，避免出現「盲人領著盲人走」的情況。
他在文中建議．人工島項目即使實行，也須分階段進行，以免「洗濕個頭」，在以後情況有變時無法抽身。人工島的研究亦需包括財務分析，及兩世紀氣候變化帶來的風險評估。
轉載自《iMONEY智富雜誌》