新世界周五業績聚焦減債計劃，市場關注現金流及未抵押物業規模

　　新世界發展(00017)股價自上份業績報告公布後，已累計腰斬逾五成。滙豐環球研究直指，公司需要繳出實質且全面減債計劃，以恢復投資者信心，否則就算受惠於再融資活動消息，股價亦或因投資者或對公司財務狀況日益擔憂而反應負面。高盛預期，隨著公司繼續錄得虧損，連同永續債計算，經調整淨負債率於去年12月底將達到87.9%，按半年升3.1個百分點。

 

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淨負債率料近88%，關注現金狀況及未抵押物業規模

 

　　新世界發展將於本周五（28日）公布截至去年12月底中期業績，公司較早前發盈警，預期中期持續經營業務盈轉虧，虧損約66億元至68億元，主因發展物業項目減值因素；期內持續經營業務核心經營溢利則按年減少15%至19%。摩根大通指出，虧損可能已獲廣泛投資者預期，市場反應將較為溫和，且繼上一份業績報告後，連續淨虧損或不再屬意外，而新一份中期業績中最關鍵是最新現金狀況及未抵押物業規模。

 

新世界據報抵押品價值高達近1500億

 

　　早前《彭博》引述消息指，新世界再將價值38億美元（約296.4億港元）的物業作為抵押品，為2027年及以後到期的銀行貸款再融資。此前新世界已提議將價值153億美元（約1193.4億港元）的25處物業作為貸款再融資的抵押品，為將於今明兩年到期的77億美元貸款進行再融資。至此新世界的抵押品價值總額達到191億美元（約1489.8億港元）。

 

實質數字或超出盈警披露

 

　　不過，摩通亦暗示實質虧損高於盈警所披露數字，如帳面虧損若包括永續債付款，虧損將進一步擴大約19億元；在未計入非現金項目、減值及融資成本之前，雖然上半財年核心營運利潤仍錄43.5億元至45.5億元，然而公司淨融資費用預計達40億元至45億元，即單是融資費用已幾乎抵銷大部分核心營運盈利。

 

　　同時，投資物業公允價值虧損表現令人失望，截至2024財年，其投資物業的綜合帳面價值隱含的資本化率僅為2.9%，遠低於同業平均5%至6%水平。若採用市場平均5.5%的資本化率，理論上可能出現超過800億元的公允價值虧損。

 

料續停派息，新世界債券違約對周大福創建影響可控

 

　　至於債價下跌及派息與否，高盛預計公司在2027財年前不會派息，由於股價和債券價格下跌且要專注去槓桿。債券持有人狀況亦備受關注，其中同系周大福創建(00659)持有兩筆新世界債券，假若新世界出現債務違約，周大福創建需要將兩筆債券全數減值撥備，中信里昂相信，對周大福創建經常性盈利影響只會有4%至5%，而且有關債券的公允值僅佔周大福創建市值約3.5%，故此新世界債券違約對周大福創建的損益表及資產負債率影響仍然可控。

 

悲觀預測推升港銀行業不良貸款率1.3個百分點

 

　　不過，更甚的是，摩根大通較早前報告指出，在廣泛的行業角度而言，新世界發展潛在債務違約或打開香港地產業的「潘朵拉盒子」。例如潛在牽連整個香港商業房地產（CRE）不良貸款風險，滙豐研究指出，基本情況預測為於2024、25年，不預期所覆蓋銀行將新世界貸款撥入不良貸款，風險可控；但悲觀預測則是行業不良貸款率上升1.3個百分點。

 

 

撰文：經濟通採訪組