香港樓市 | 仲量聯行︰料2030年香港學生床位缺口逼近15萬個，寫字樓改建學生宿舍5年IRR達15%至18%
仲量聯行發布Investing in Adaptation:PBSA as a Resilient Alternative Asset Class《順勢部署：專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告指出，本港專用學生宿舍（PBSA）市場正經歷投資策略轉移。隨著全港學生床位需求持續擴大，投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前，資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓；預計其改建後的潛在內部回報率（IRR）可達18%，較改裝酒店高。
（柳英傑攝）
港府近年致力推動香港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，按目前可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺將由2025/26年的7.63萬個，增加近一倍至2029/30年的14.72萬個、淨缺口擴大逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。
香港PBSA市場具備龐大增長空間
截至2026年4月底，本港主要PBSA項目提供約6900個可租床位。現時主要PBSA項目入住率高達98%至100%．租金自2022年以來每年穩步攀升近一成。未來新增供應亦相當有限。仲量聯行估計，截至4月底，香港PBSA潛在供應約1.63萬個床位，總量遠未能滿足預期需求。香港PBSA市場具備龐大增長空間，有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。
仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨著酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄，合適盤源亦買少見少。相反，乙級商廈空置率已超過連續五年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。
他指出，在租賃需求疲弱下，將使用效率偏低的非甲級寫字樓改建為PBSA，正逐漸成為一項極具潛力的資產活化策略。此舉不僅有助業主釋放積壓資金，亦能鎖定更穩定的租金收入。
寫字樓改建PBSA項目5年IRR可達15%至18%
報告指出，雖然乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。仲量聯行估算，以每平方呎總成本約8000至9500元計，假設每個床位月租維持約7000至1萬元的穩定水平，寫字樓改建PBSA項目在五年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。
除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日、當局已接獲25宗申請，涉及約5100個床位，當中大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。
寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大
隨著市場日漸成熟，PBSA的投資策略正由收購單一小型項目，轉向建立具規模的多元資產平台。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，在宏觀環境不確定性加劇下，投資者更重視具韌性、由剛性需求支持的收入來源。由於學生住宿需求與學年周期具高度可預測性，PBSA日益被視為多元化投資組合中的逆周期穩定資產。
她指出，目前市場對能提供300至800個床位的宿舍群需求急升，這類項目規模能提升營運效率，並有利於未來的平台級擴張，日後亦可吸引包括保險公司、退休基金及主權資本在內的長期收入型或核心增值型機構買家，為前期投資者提供更清晰的策略性退出路徑。
仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，關鍵在於大廈本身的技術條件，包括樓面布局、外牆及窗戶系統和機電及管道系統。在理想情況下，如大廈外牆、結構和機電及管道系統均符合學生宿舍要求，室內改裝成本約為每平方呎1300至1400元；但若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換，資本開支便可能顯著上升。因此，投資者宜進行早期技術評估，以判斷資本開支水平的高低。
曾用於酒店用途的寫字樓較容易轉型學生宿舍
陳國章表示，過去學生宿舍的轉型主要依賴酒店項目，因為酒店本身已具備適合改裝的建築條件，過往亦有不少成功成交案例。但近年情況出現明顯轉變，適合轉型的酒店愈來愈少，收購成本亦不斷上升，加上酒店生意近一年有所好轉，業主不願意以較商業化的價格出售。取而代之的是Grade B及Grade C寫字樓，特別是非核心區、銀主盤或租金及佔用率偏低的物業，成為新一輪轉型的熱門目標。香港過去有類似歷史先例，例如2003年沙士後不少寫字樓改作酒店，之後又有部分轉回辦公室，因此曾經做過酒店用途的物業，在轉型回學生宿舍時相對容易，審批及技術障礙較低。
他指出，最容易轉型的物業通常是曾經做過酒店的寫字樓，或樓面呈長型、薄型及擁有三邊街或多立面的建築，因為這些條件有利開窗及間隔房間。相反，正方形或進深較大的樓面（尤其工廈）會因窗戶深度限制而造成嚴重空間浪費，難以有效間出多間房間。
發展商對買地皮專門發展學生宿舍興趣不大
對於政府推出3幅專門發展學生宿舍的商業地皮。陳國章表示，政府雖然釋出多塊土地，但發展商多數傾向興建可供出售的住宅，而非長期持有作學生宿舍的項目。大學若能自行發展或與發展商、基金合作，會是較有效的方式，因為大學本身擁有穩定需求及較強執行能力。私人市場單靠轉型難以在短時間內填補巨大差距，許多已獲審批的項目最終可能不是由原投資者自行發展，而是轉售給其他市場參與者。
撰文：經濟通採訪組