【嚟緊炒D乜】九倉置業逢低吸納 估值有望提升！

　　美國議息結果公布，聯儲局一如預期加息25點子，聯邦基金利率目標區間上調至介乎2.25厘至2.5厘，而2019年的預期加息次數則由三次下調至兩次，會後聲明表示美國以外的經濟因素和金融市場形勢，可能影響美國的加息步伐，美國明年未必會堅定地按計劃加息。美國是次加息，本地銀行未受跟隨，地產股前景可略為轉好，收租股亦然。九龍倉置業(01997)為規模最龐大的香港零售收租股，資產淨值具有升值憧憬，往績股息率目前高於4%，猶勝領展房產基金(00823)，值得在低位吸納。

九倉置業(01997)目前擁有兩項非常貴重的香港零售物業，即海港城和時代廣場（圖）（資料圖片）

半年盈利升逾倍 受惠物業重估

　　九龍倉(00004)在2017年底將香港投資物業連同海港企業(00051)注入九倉置業並分拆上市。九倉置業目前擁有兩項非常貴重的香港零售物業，即海港城和時代廣場。海港城尤其重要，2018年上半年的零售銷售達186億元，創出新高，佔香港零售銷售總額的7.5%；而其收入佔集團總數63%，營業盈利更佔集團總額的72%，毛利率為89%。九倉置業擁有的其他主要投資物業，包括位於中環的連卡佛大廈及會德豐大廈，以及位於九龍東鑽石山荷里活廣場。

　　九倉置業2018年上半年的業績不弱，核心盈利增長8%至50.2億元，每股1.65元，計入投資物業重估盈餘淨額及其他會計收益或虧損後，的股東應佔盈利增長108%至101.8億元。該公司已訂下分派投資物業已變現核心盈利65%為股息的政策，因此派發中期股息1.05元。

時代廣場租戶重組大幅提升收入

　　展望九倉置業2018年下半年和2019年的業績應該沒有大驚喜。時代廣場和荷里活廣場在2018年上半年分別進行大型租戶重組和租戶組合重組，重組完成後的收入和盈利貢獻未必會顯著提升。尖沙咀港威豪庭其中一座服務式住宅改建為寫字樓及商場的工程將於2019年年中前完成，2020年才有望提供明顯貢獻。中美貿易關係緊張、人民幣匯價疲弱似乎會影響訪港大陸旅客在香港消費，略為打擊九倉置業的業績，不過香港目前的整體零售市道未必如想像般差，投資者不宜過分悲觀。

　　高鐵和港珠澳大橋分別在9月和10月通車。受惠於訪港旅客人次加快增長及市民收入持續增長，10月份香港零售業總銷貨價值臨時估計按年上升5.9%，9月則按年上升2.4%。10份香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值臨時估計按年上升3.3%，果然較去年同期上升7.4%遜色，但較9月份的修訂估計上升1.9%明顯轉好。政府統計處估計，訪港旅遊業暢旺，以及就業及收入情況良好，會為零售業帶來支持。零售市道不如預期般差，預料踏入傳統零售業旺季，零售業的表現起碼持平。

憧憬海港企業私有化 提升價值

　　資產增值為九倉置業值得憧憬之處。首先，海港企業(00051)為九倉置業的上市附屬公司，一旦私有化，可能提高九龍倉置業的投資價值。

　　九倉置業目前持有海港企業約72%的權益。海港企業在香港持有馬哥孛羅香港酒店的酒店及商場部分和香港美利酒店等投資物業和酒店物業，並且在中國從事物業發展及投資業務。海港企業2018年上半年的業績乏善可陳，收入下跌72%，營業盈利下跌89%，核心盈利下跌77%。物業發展項目減少後沒有加以補充，香港美利酒店則錄得早期營業虧損。海港企業業務發展沉寂，股價較每股資產淨值折讓約42%。近期港機工程(00044)和合和實業(00054)等老牌上市公司先後被私有化，海港企業可能是下一個私有化對象。

　　其次，近期領展房產基金以120.1億元出售商場和停車場物業，作價較3月底和9月底的物業估值均有約30%的溢價，反映優質零售物業的市場需求目前仍然殷切。雖然九倉置業不大可能出售海港城、時代廣場、荷里活廣場等優質零售物業，但根據領展出售資產的交易的溢價推算，九倉置業目前的資產淨值有可能被低估。九倉置業推銷旗下零售商場的能力絕不會較領展遜色。根據中期業績報告，於2018年6月底，集團每股資產淨值已由2017年年底的68.29元上升至70.67元。九倉置業的每股資產淨值在2018年底應該會進一步上升。

傳統零售旺季 股價望擺脫頹勢

　　目前九置業股價處於上市以來的較低水平。隨著踏入傳統零售業旺季和業績公布期，九龍倉置業股價有望擺脫頹勢。目前九龍倉置業的股價較2017年底的每股資產淨值68.29元有約29%的折讓，假設九龍倉置業2018年底的每股資產淨值較6月底的70.67元上調10%而股價與每股資產淨值的折讓不變，九龍倉置業的股價可望上升至55元。建議投資者於48元水平逢低吸納。

撰文：韋健士

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