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06/03/2025

市場需靠政府喚起信心

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  香港的士服務差已經世界聞名,於是在政府規管下,營辦商推出了五隊車款各具特色的的士車隊,並於日前舉行了的士車隊啟動禮,運輸及物流局局長陳美寶在典禮上表示:「期望五隊車隊共3500部的士成為的士業界的『領頭羊』,提高服務質素。」

 

  在消費者來說,既然的士業界無能力自我提升水準,當透過執法途徑亦未能解決到的時候,政府支持重整業界模式,引入全新的士車隊制度,是給業界和社會一個重整旗鼓的機會。當然,以上改革能否成功,在乎的士業界最後是否「打鐵仍需自身硬」,掌握這個機會爭氣改善服務。筆者作為市民,是欣賞政府官員這種破格的作風。

 

  的士業界重整旗鼓,其實也令地產市場得到一些啟示:重整的士業界,證明政府是有能力做市場策劃者、召集人、公證人甚至莊家,或以主導方式去鼓勵改革。其實香港政府一直都是最大的土地供應者,甚至一定程度上擔當莊家的角色,只是政府做得正當及婉轉,無形之手一直存在,但直至2002年,政府因為市道低迷被迫撤出市場,接下來就面對了十多年的供應不足,很長時間政府集中力量去造地。地皮不夠,平衡市場各方的莊家角色就日漸被遺忘,而政府能做一個莊家或者市場牽頭人的角色,最重要的貢獻不是金錢,而是市場秩序;莊家製造到最珍貴的事情亦不是錢,是市場信心。

 

  政府如何令市場回復信心和秩序?舉例,政府放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的安排,將二手市場的居屋/綠置居和租置計劃單位的按揭保證期延長至最長50年。由此我們就明白了,未延長擔保期之前,銀行雖口說肯為有關買家安排較長的按揭期,但其實一些樓齡較大的市場是半冰封狀態,當政府宣布擔保期延長至50年,即釋放了大量居屋的二手供應,製造了很多上樓及上游的機會,有關板塊成交大增,在市場上是得到很多掌聲。雖然延長擔保期可能會有壞帳的情況,但相信數量非常之少,政府只是承擔很少的壞帳準備,就可以驅動大量的成交,政府發揮其信心效應,才是管治的神來之筆。當下市場上有幾項嚴峻的事情,是需要特首領導的政府發揮效應,令市場回復信心與秩序。

 

政府延長二手居屋按揭擔保期至50年後,相關成交即大增。(Shutterstock)

 

  第一是市區重建。50年至70年樓齡或以上舊樓老化的程度,已快過市區重建的速度,而市建局的發展商模式及效率,顯然不足以全面而有效地改善及重建舊區。筆者建議政府應該重整市建局,擔當一個召集人或者策劃人角色,以房產信託基金去根據重建地方的業權份數收購,那就可以加快速度,省卻大量金錢,同時亦因為政府的介入,秩序和信心效果會得到改善,亦可召集到更多發展商一起參與,這是現在急需要做的。

 

  第二是很多外來人才申請簽證入境香港,但本港住宅租盤減少、租金向上,始終會有一日香港會不夠樓盤應付,政府應未雨綢繆。既然入境有數據、建屋有數據,筆者認為在租金回報率高過樓價升幅的時候,政府可以向一些心急出售的發展商洽購,一來可為外來人口做好住屋準備,其次能提早消化積存的建屋量,這亦等於提早令到土地招標得到重啟。

 

  第三,筆者認為現在樓市之所以低迷,只是欠缺了政府的態度。如果現在政府救市出「甜招」的態度,等同出「辣招」時的決心——「假設面對樓市再下跌,政府一定會繼續出招直到樓市健康為止」,我認為市場會受落。同時,在政府行政的利益上,同樣需要這種決心,因為現在拍賣土地,我們見到有些地皮每呎地價以1500元成交,難道以政府那把尺來說,地價不是太便宜嗎?政府應該果斷表態,因為政府要顧及全港市民的福祉,而不是集中照顧個別不願意儲錢又未上車的人的感受。

 

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