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27/03/2014

不再「樓換樓」?辣招衍生的新問題

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

 

  要知清楚世情、或者市況,與的士司機傾談是一個好的方法,因為他們可以接觸到不同界別的人,而且與乘客也是相遇在屬於私人空間的車廂內,所以的士司機見證了民生、對市場變化甚至可以說是瞭如指掌,許多時我在生意上有重大決定的時候,都會和的士司機傾一傾。

 

  昨天,因為我的司機病假,我一天內就坐了兩次長途的士,與闊別多時的士司機老友聚頭自然互相問候,發覺兩位司機最近也打算置業,但置業的方式不是傳統主流的樓換樓,而是買多一層。

 

  其中一個司機洪哥,他的兒子長大了,於是這位廿四孝老豆打算幫他給首期,然後讓兒子自己供樓,問他為何不「樓換樓」去換一間更大的屋一起住?他也說曾經考慮過,但有多項「辣招稅」情形之下,卻擔心如果兩三年內出現了經濟或者困難時,便要面對懲罰性稅款了,於是將現有供滿的單位繼續保留,然後用兒子首次置業的身份去再買樓,既可保本,又可以為兒子打算!更加也避免了樓市辣招可能引起的困擾!我聽了後倒覺得這個可能是樓市辣招下形成的新常態。市場是有生命的,他會隨著市場上的成本和風險作變化及衍生的,辣招的稅項一樣會衍生的新市場模式,甚至新的投資方法!

 

  以上只是一個個案。但是如果這個個案是愈來愈多出現的話,我們就要小心以上的模式是反映一個家庭的置業變化,除了舊模式的樓換樓,即一層細換一層大之外,現在偏偏就是少了人放盤!以前是一百個家庭再置業可能衍生到一百個需求和一百個供應,現在是一百個家庭只衍生一百個需要,失去了一百個供應!

 

  另一個同一日我遇見的士老友是菁姐,無獨有隅,她也是要面對細樓換大樓的需要,不過她一樣是決定了買多一層,也是在避免納辣招稅之餘,給自己下一代有置業的機會,她是香港典型的小市民,偉大地想接媽媽搬入自己供滿樓的家中,然後買多一層讓初出茅廬的兒子獨立搬出去。當我一日中見到第二個老友是買多層樓去代替以前的以細換大,先不談這個模式受到多少樓市辣招所影響,但是人們不願放盤的風氣顯而易見!

 

  如果這種放盤保守風氣繼續的話,市場是很難供求平衡的!所以筆者一直認為政府不單只做好需求管理,更加要做供應管理,而供應不只新的一手市場,是應該包括份量大得多的二手市場!愈多人放盤,樓市才能得到調節和調整,無論升跌也更健康!

 

  菁姐的故事還未完,她為兒子計劃的置業還未圓夢,因為在管制樓市下銀行過份保守,令她就算肯擔保自己的兒子,上車置業亦不容易,希望政府留意這個情況,如果樓市辣招不可以令到想上車的人增加到置業機會的話,這便沒有意義了!

 

  日前財政司司長曾俊華呼籲立法會盡快通過雙倍印花稅草案,令政府可因應外圍環境的轉變,迅速調整需求管理措施。的確,辣招的效用雖不容置疑,但去勢已「老」,在支持政府的角度來說,有關的各項樓市辣招應該要作出改變,以迎合不斷改變中的形勢,否則會衍生出副作用,為未來的民生製造了問題,我認為立法會應該盡快通過尚餘的《2013年印花稅(修訂)條例草案》,以令政府好為辣招作出調整。

 

  為何近年政府發售地皮不斷出現流標?顯然,樓價低了,房地產的運作包括策劃、建屋、銷售也比以前嚴謹了,也即是說投資成本多了,風險也多了!再說多次市場是有生命的,它會懂得適應、閃避、甚至「還擊」作回應的。

 

  十分清楚,再投資的門檻高了,風險大了,成本高了!無論一手發展商還是二手業主放盤的意欲也低了,選擇「揸貨」了,市場上的轉流減少供應自己不會多。樓價想大跌,其實並不容易。

 

  我認為政府是想不斷優化樓市辣招的,作為市民,議會愈多不同的意見去討論都會歡迎的,但是效率必須要快,很多政策都是在超慢效率去運作及過份冗長的爭拗。「唔該快D」!希望立法會快些通過《2013年印花稅(修訂)條例草案》,令政府可以根據現況作微調!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2014-4-3 06:40 PM
  • #11
  • 多謝你的支持,的確將舊的物業重推價格雖然平,但維修保養相對是會多一點,不過這始終是一個置業機會,生活上能配合得到的,我認為應該要考慮。

    其實我是同意租者置其屋的,這樣除可以給置業機會予一些原本買不起樓的人士之外,亦可以減輕政府的負擔。
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  • davidpoey發表於 2014-4-2 10:59 PM
  • #10
  • 勿說樓換樓,現在想買一層基本需要的樓都難過登天,最近政府話推出一批前身為公屋,現改建為居屋,未上樓已經接近20年樓齡的樓宇,雖則話益市民,樓價不需要百萬元也可以置業,但想深一層,買了這批樓宇,日後維修費用可有預備埋呢?
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2014-3-31 05:32 PM
  • #9
  • 回覆 #8 ipmanman


    多謝你的回應及支持,收到你的看法。

    但辣招影響的不是其阻嚇性,是對市場的成本及風險的影響,是必然會影響到投資者的盤算,但我們不可以由決定結果中表面看得到。

    當然,我以上文章的觀點也只是拋磚引玉,對討論話題的本質並無定位的,只希望可從讀者的回應中思考得更加多,感謝你的留言。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ipmanman發表於 2014-3-29 11:20 PM
  • #8
  • 我反而覺得不是辣招衍生的問題,以子女名義入市而不樓換樓只是部份家庭的決定。能多買一間物業是資金充裕的家庭才做得到,首期和供款不是說拿就一定有。有些家庭資產不多,要換樓只好先賣後買。而且會為子女買樓為的情形,在中國人的社會實為普遍,未必與辣招有關。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2014-3-29 12:11 PM
  • #7
  • 回覆 #6 ET


    多謝你的持續支持,你說的很對,我同意也明白的,我關心的是故事中兩個司機做這個決定前被甚麼影響,顯然包括以下:

    (1) 社會老化,所以要幫助下一代買一間屋分開住?
    (2) 時下年青人需要人幫助才能置業?還是上一代太溺愛他們?
    (3) 樓市辣招會否加速了他們做這個選擇?

    無論如何,如果新常態是多了人買多間而不是樓換樓的話,對樓市的供求平衡都會產生嚴重的後果。

    好高興可以與讀者一起談討問題!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ET發表於 2014-3-28 11:20 PM
  • #6
  • 子女年幼的家庭才會考慮細樓換大樓。兒子結婚後同父母住未煩過咩,婆媳不和是正常,融洽才是意外。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2014-3-28 03:33 PM
  • #5
  • 回覆 #3 六十後男士


    多謝你的持續支持,更加多謝你就本文對讀者的提醒。

    是的,這個只是一個市場點滴的分享,文中相信筆者沒有用到統計學或者市場調查的報告去包裝的。

    我同意你所說,其實任何一個市場調查也會有其自身的定位,和角度出發點,主事人的感受主觀,也必然會影響其中肯性,所以文章也好,市場調查也好,也不可能絕對客觀,只有相對中肯,消費者和看官應該要明察秋毫,自己分析別人分享的理據。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2014-3-28 03:32 PM
  • #4
  • 回覆 #2 Who_am_I


    多謝你的持續支持,你的回應很對,我是很同意的!

    但筆者文中的舉例其實是一個拋磚引玉,是留有空間給大家去思索、回應及探討的,所以我文中的結論並無預設到僵硬的結論,只認為要留意「人們不願放盤的風氣」而已,我認為文中兩件事有值得分享的地方,山雨欲來風滿樓,我只是想分享一些可能出現的新常態而已。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2014-3-27 07:05 PM
  • #3
  • 回覆 #2 Who_am_I


    非常同意。

    而且作者以一個狹窄的抽樣調查,便作出如此結論,並不是一個客觀的分析。

    被作者訪問的都是老朋友,不排寒暄包括作者的生意好壞,不排除作者垂詢老朋友的子女,不排除作者順水推船,軟銷他們,他們便以此作藉口。

    自揭發港人鍾停要的不誠實民調後,我們對所有調查必需加強警覺。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Who_am_I發表於 2014-3-27 06:13 PM
  • #2
  • 同意樓市辣招會衍生新問題,如賣盤減少,樓價不大幅下調等,不過說辣招引致少人以「樓換樓」方式置業,就有點牽強,就以文中的例子,父母買樓予子女,有可能是因為年輕的子女不欲再與父母同住,希望過獨立生活,像大學生想住在宿舍/劏房一樣,就算政府撤消辣招結果都不會改變!
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