兩會 | 召開在即惹政策憧憬，百強房企上月銷售正增長，內房可繼續追落後？

　　全國政協與人大會議(「兩會」)將分別於本周二及周三(4日及5日)召開，有大行指市場憧憬人大會議可能出台新政策，令內房近日股價向好，其中碧桂園(02007)據報與主要債權人談判進展緩慢，很可能錯過重組協議目標日期，但今日(3日)照升4%。值得一提，最新數據顯示，百強房企2月銷售額按年升逾17%，有機構指，市場有望延續回穩態勢，核心城市或將率先恢復，又有指3月恰逢「金三銀四」樓市成交旺季，整體供求有望修復，部分城市或出現局部「小陽春」，內房股短期可否繼續追落後？

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專家：要聚焦止跌企穩　繼續優化及落實已出台政策

　　房地產是每年兩會關注的焦點，而去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，2025年要持續用力推動房地產市場止跌回穩，可以預見「止跌回穩」將成為今年兩會房地產領域的熱議關鍵詞。多位接受內媒採訪的業內專家建議，穩樓市政策需要繼續「做加法」，應及早儲備並推出增量政策。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹建議，首先要繼續優化和切實落實已出台的政策措施，特別是本輪政策中對市場變化最為有效的是降低購房成本的政策，如繼續降息、降稅費等；使用地方政府專項債收購閒置土地政策，對扭轉供求關係、增加有效供給有積極作用，也需加大中央支持力度，優化落實；這一輪政策中提出城中村及危舊房改造擴大到300個城市，這一增量政策能擴大市場需求，可配套出台更多激勵政策予以落實。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬也認為，要鞏固當前市場向好的階段性成果，首先要繼續落實好已經出台的各項政策。除了要持續推進地方政府專項債來收購閒置存量土地外，還要進一步研究出台如何鼓勵老百姓「以小換大」、「以舊換新」等改善性需求釋放的政策，也要發揮好住房公積金的作用，比如再適當降低住房公積金的利率，擴大公積金的覆蓋面，增強公積金支持保障性住房和居民購房、租房的力度等。地方政府要與中央政府形成合力，政策取向目標要一致性地聚焦到止跌企穩上來，從供給端和需求端同時發力。

中指院：百強房企2月銷售額增逾17%　市場有望延續回穩態勢

　　值得留意，中指研究院最新發布的數據顯示，今年前兩個月，內地百強房企銷售總額為4479.9億元人民幣，同比下降5.9%，降幅較1月大幅收窄10.6個百分點。2月單月，在多地舉辦房交會、購房節刺激需求的背景下，百強房企銷售額同比增長17.3%，呈回穩態勢。

　　從房企銷售額排名來看，今年1至2月，保利發展(滬:600048)以340億元人民幣的銷售額位居榜首，中海外(00688)與華潤置地(01109)銷售額相若，以252億元和251億元人民幣分別位居第二、三位，綠城中國(03900)、萬科(02202)、招商蛇口(深:001979)、建發房產、華發股份(滬:600325)、越秀地產(00123)、濱江集團(深:002244)排名第四至十位。前十強房企1至2月銷售額均值為212.7億元人民幣，同比小幅增長0.3%。

　　中指研究院企業研究總監劉水指，今年前兩個月，全國多地推出房交會、好房節，為樓市注入新活力，市場有望延續回穩態勢，核心城市或將率先恢復。克而瑞研究中心總經理林波表示，3月恰逢「金三銀四」樓市成交旺季，整體供求有望修復，環比持增，但考慮到去年同期高基數因素，同比或將持平或小幅微降，部分城市或將出現局部「小陽春」。據克而瑞調研，北京、上海、深圳、杭州等城市3月將迎來供應放量，改善和高端盤佔比上升，預期將拉動市場熱度回升，不過多數三四線城市或將延續築底行情，改善去化優於剛需。

摩通：人大會議或出台新政策　內房短期或帶來上行驚喜

　　摩通近日發表研報指，內房股上周上漲，這歸因於資金追逐落後板塊；全國人大會議可能出台新政策的「以防萬一」空頭回補；在廣泛市場反彈中，內房的高貝塔特性；房地產銷售穩定跡象增加；以及預計即將公布的內地百大房企銷售數據將實現按年正增長(部分因低基數)。考慮估值，摩通偏好國企，包括華潤置地、中海外、保利發展及保利物業(06049)。在民企中，龍湖(00960)作為相對落後者可能有更多短期潛在上行空間。然而，若本周全國人大會議未有帶來樓市政策新消息，內房板塊可能會暫時喘息。

　　摩通又在最新研報中指，全國人大會議將於本周三(5日)召開，該行選股策略上從極度超買的人工智能代理股票轉到精選的醫療保健、內房、消費品及在傳統行業中精通於人工智能的行業領導者。料人大會議聚焦繼續實施寬鬆政策，並即將推出支持收入、消費和社會福利的政策措施。該行在其覆蓋範圍內挑選潛在受惠的內銀和房地產公司。在交易建議方面，鑑於中美緊張局勢再次升溫，以及美方3月4日起對中國產品加徵額外10%的新關稅，內房和金融板塊可能為短期輪動或交易帶來上行驚喜，並對特定消費板塊產生積極溢出效應。該行首選招商銀行(03968)、建設銀行(00939)、華潤置地、華潤萬象生活(01209)及安踏(02020)。

滙豐研究：內房隱含最多42%上升空間　偏好潤地龍湖等

　　滙豐研究則指，隨著更廣泛地認同內地房地產市場已見底的觀點，投資者從科技股轉向地產股。根據以標準化長期盈利計算的不同估值方案估計，內房股隱含上升空間最高達42%。該行計算顯示，若開發商的房地產開發毛利率能在目前假設的水平上提升1個百分點，且市盈率達到其長期假設，則股價可能攀升13至42%。單獨計算利潤率的影響，料利潤率每提升1個百分點，物業發展純利的上升空間介乎5至14%。

　　該行繼續看好潤地、龍湖、華潤萬象生活及貝殼美股，均予「買入」評級，分別予目標價32.5元、12元、38.8元及26.8美元，認為在樓價、 物業銷售回穩，以及強勁的零售執行力的前提下，這些公司均有潛力在今年後看到盈利改善。該行又認為萬科對政策消息較為敏感，但盈利表現較難扭轉。而越秀地產則是明顯落後者，估值仍低於同業一級。

彭博：碧桂園與債權人談判進展緩慢　勢錯過重組協議目標日期

　　個別房企消息方面，據《彭博》引述知情人士報道，碧桂園自1月起與一個關鍵債權人小組的談判進展緩慢，由於難以獲得債權人支持，公司勢將錯過自己設定的就重組計劃達成協議的目標日期。碧桂園上月在法庭上預計2月底可達成協議，據悉上述特設小組持有碧桂園104億美元存量債券的逾30%。《彭博》又引述知情人士透露，已債務違約的碧桂園再次聘請華利安和中金公司(03908)(滬:601995)為其離岸債務重組擔任財務顧問。

　　《彭博》此前報道，碧桂園與債權人就重整條件存在分歧，包括強制可轉換債券的轉換價和償債日期等。雙方還就把股東貸款轉換為離岸附屬公司股份的提議出現爭議，這家附屬公司在馬來西亞經營著一個大型開發項目。

熊麗萍：內地樓市問題累積太大　內房純政策消息主導不值博   

（熊麗萍）

　　資深財經分析師熊麗萍表示，吸納內房股主要博其有否政策消息，若有消息就短暫升一升，但很多板塊股份仍然落後，且相對穩定或風險較小，故追落後也不會揀內房，當然若有壞消息跌得急，會有人博反彈或博再有好消息，總之內房純粹是消息或政策主導。其實，內房股上周已開始上行，因據報部分房企債務問題繼續有得傾，但上周五(28日)中央政治局會議提到要穩股市及樓市，不見對內房股價有很大幫助，人大相信亦會與政治局會議同一論調，惟憧憬暫時似乎不太大，當然不排除兩會有好消息，到時才反映。

　　熊麗萍續指，很多政策都已推出，連一線城市也直接以戶籍吸引人買樓，但樓市不是推出一個政策就可搞掂，正常環境下政策會有幫助，但內地樓市問題累積太大，現在若樓市穩定下來或房企債務紓緩已算是好事，始終內地經濟放慢，人口增長亦慢，之前樓市好就限購，大家想辦法買多個單位，反而買得過多，很多家庭可能已擁有多於一個單位，故需求弱，很多空置房仍待消化。總之，整個內房板塊都不值博，如龍湖等龍頭縱使跌唔落，升幅也不會太多，風險與回報不成正比，就算要博政策不如博內需股，起碼不會如內房，每家房企債務問題大小不同，要花精神研究。

　　部分內房股今日再升，碧桂園升4%收報0.52元，潤地升0.96%報26.25元，中海外升0.14%報14.42元，龍湖升2.81%報10.96元，越秀地產升2.46%報5.41元，綠城中國升2.61%報11.8元，惟萬科跌1.06%報6.53元，融創中國(01918)跌1.33%報2.23元，世茂(00813)跌4.72%報1.21元，富力地產(02777)跌4.9%報1.36元，雅居樂(03383)無升跌報0.68元。

（經濟通HV2報價系統截圖）

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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