《外資精點》瑞銀料港地產商物業利潤降至高單位數，或需減值撥備

　　《經濟通通訊社７日專訊》瑞銀研究報告指出，除新地（０００１６）外，預計其他本港發
展商盈利將持平或下滑，主因香港物業發展利潤率收窄，料發展商物業發展利潤率將由２０２２
至２０２３年的２０％至２５％，回復到至高單位數的正常化水平。
　
　　該行下調恒基地產（０００１２）、嘉里及置地２０２５年盈利預測約２０％，並相應調低
多隻個股目標價。該行首選寫字樓及住宅板塊優於零售板塊，股票首選太古地產（０１９７２）
、置地及嘉里建設（００６８３）；對新世界（０００１７）、港鐵（０００６６）及冠君產業
信託（０２７７８）持謹慎態度，
　
＊樓價大幅回落，３發展商或需減值撥備＊
　
　　該行指出，由於本港住宅樓價由２０２１年高峰回落２８％，而當時買地的預期最低資本回
報率（ｈｕｒｄｌｅ　ｒａｔｅ）一般介乎１６％至１９％，故部分發展商，如長實集團
（０１１１３）、嘉里建設、新地可能需對２０１９－２１年間買入的啟德、黃竹坑、康城地皮
進行減值撥備。然而，近期沙田及東涌東住宅地塊成功批出或預示香港住宅市場初現企穩跡象。
　
＊希慎或減派息，長實或降全年股息一成＊
　
　　地產股派息方面，瑞銀認為，若槓桿率進一步上升，希慎（０００１４）或會削減派息，長
實亦可能調低全年股息１０％，因管理層曾稱股息與基礎盈利掛勾，預期太古地產
（０１９７２）及香港置地股息有中單位數增長。
　
　　對於即將公布的財政預算案中，該行預計政府或進一步放寬「資本投資者入境計劃」下的住
宅投資限制，但若政府開支削減導致居民收入增長明顯放緩，則可能壓制本地消費及置業意願。
　
＊料今年香港零售銷售額錄得０－５％跌幅＊
　
　　報告指出，預測太古地產與香港置地將在２０２４年錄得２－１２％的盈利按年跌幅，主因
寫字樓租金續約率走低；預計冠君產業信託每股分派按年下滑２％，而希慎興業（０００１４）
受益於租金續升及資產提升計劃竣工，盈利或增１１％。
　
　　該行持續看好寫字樓板塊，因過剩供應已大致反映於股價，但市場尚未充分計入三大潛在需
求驅動因素，包括跨境企業數量攀升、ＩＰＯ市場回暖及香港資產管理規模回升。零售方面，考
慮到外流消費及人民幣貶值拖累內地客訪港，該行預計２０２５年香港零售銷售額將錄得０－
５％的跌幅。（ｋｌ）
　
　　　　　　　　　瑞銀對香港地產股目標價及評級
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　　　　　　　股票　　　　　　　評級　　　　　目標價　　　　
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　　　嘉里建設（００６８３）　　買入　　１９元→１８﹒８元　
　　　　新地（０００１６）　　　買入　　　　　９０元　　　　
　　　恒基地產（０００１２）　　買入　　２６元→２５﹒７元　
　　　　信置（０００８３）　　　買入　　　　１０﹒５元　　　
　　　　長實（０１１１３）　　　中性　　　　　３１元　　　　
　　九龍倉集團（００００４）　　賣出　　　　１６﹒３元　　　
　　　新世界（０００１７）　　　賣出　　　　　４元　　　　　
　　　太古地產（０１９７２）　　買入　１７﹒２元→１７﹒３元
　　　　領展（００８２３）　　　中性　　　　３９﹒４元　　　
　　　恒隆地產（００１０１）　　中性　　　　６﹒１元　　　　
　　九龍倉置業（０１９９７）　　中性　　　　　２０元　　　　
　　　　希慎（０００１４）　　　中性　　１１﹒２元→１１元　
　　冠君產業信託（０２７７８）　中性　　　　１﹒７４元　　　
　　　　港鐵（０００６６）　　　賣出　　　　２１﹒６元　　　
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