按盤價 
《經濟通通訊社記者許英略２１日報道》財政司司長陳茂波將於下周三（２６日）公布新一
份財政預算案。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才較早前指出，賣地收入料未來一、
兩年仍處於低位，但強調持續造地工作不能停，亦不應長時間停止賣地。他接受《經濟通通訊社
》訪問時表示，當有一個土地儲備時，可適時推出且不會令樓價飆升，而過往因政府未能及時推
地，令發展商未能夠取得土地，並以合適價錢賣出。
他指出，參考新加坡、深圳於過去多年不停造地，因而有大量優質、成本不太昂貴土地予產
業開發，而香港現時則連市民住屋問題未解決，兼缺乏閒置及優質土地發展創科，「前期投資不
做，怎樣說後期回報呢？」
＊地盤倡「簡單」減附帶條款，增發展商投地意欲＊
賣地收入大幅減少，發展商授地意欲亦未及以往，最近政府所推出的大圍及東涌地皮僅共吸
引１０份標書，被問及如何提高投地意欲，麥萃才認為地盤「愈簡單愈好」，如一個地盤為熟地
，並無任何附帶要求便可即時建屋，建築進度、年期便會較快，所負擔費用會較輕鬆，但若批地
附加社會設施、公園、斜坡平整，其工程量、管理成本提高，亦令發展時間延長了很多。
就時間及金錢成本而言，拆細土地出售可能是折衷方法，如曾經「零入標」港鐵
（０００６６）東涌東站地皮去年拆細重推終能成功出售，今年３﹒９萬呎地盤面積的大圍地皮
亦較１１﹒５萬呎地盤面積的東涌地皮接獲較多標書。他指出，拆細地皮令土地預算減少，但仍
要視乎地招標條款。總括而言，金額愈大；發展時間愈長，則令發展商投資風險會愈高，任何降
低風險操作，均有助發展商投地意欲。
＊不主張勾地，招標賣地可主動調整＊
政府近年賣地收入大跌，由於發展商出價與政府低於所定底價而頻頻流標，因此有業界人士
認為重推勾地制度，有助增加土地出售的機會。麥萃才則不太主張此做法，可見於在上個周期停
止賣地、停建居屋，惟對整體政府財政幫助未必很大，因此在最近一個下行周期時候，政府沒有
停止賣地及停售居屋，招標賣地反而可主動調整，例如價錢、地皮規模，則可一方面減少了市場
負擔，另一方面不會給予一個「政府覺得市場很壞」信息，令買家或發展商更加不願意投地。
談到勾地的話，他反問「你要政府開所有底牌給你看，只是看著它來玩，還是政府不開所有
底牌，只告訴你這段時間只是賣這些土地，哪種方式會對市民利益保障大一點？」，因此將土地
平均分配出售的話，會令市場於不同時期，有更多不同選擇。
＊資產價格復甦周期料順延，周期結構性問題或共存＊
麥萃才指出，香港周期性及結構性問題兩者皆可能共存。因為經歷社會事件及疫情，可能令
資產價格復甦周期順延，因此適宜用部分財政儲備支撐多一年時間，視乎經濟復甦，財政是否能
夠回復至一個較正常程度，再判斷下一步做法。樓市方面，雖可見住屋需求，惟息口太高令市民
入市意願較低，但息口卻不是香港能夠處理事項，而資產價格有上有落則是定律。不過，他提到
，近數月香港股票交投及指數表現已經較早些時間好轉，因此料政府股票買賣印花稅可能會有所
上升，以補助財政赤字。
＊近月股市好轉應有助財赤＊
一旦仍未能解決財政問題的話，麥萃才稱可能需要「大刀闊斧」，因此現時可先編制預案，
假設最壞情況及解決方法去研究合適方案，「按照病情用合適的藥，就好過藥石亂投」，到將來
有需要時，就可以很快推出「對症下藥」。
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