回顧展望－樓盡六壬 | 甲廈租金明年料跌9%，華潤頻買民生商場

　　工商舖寫字樓市場成交有所回暖，惟今年工商舖市場經常傳出老牌家族、專業投資者蝕讓、低價放售物業卻無人問津，最終物業更淪為銀主盤。在市況不景氣下，一些有實力的買家卻伺機而行，主動出擊買入多個物業。

舖王鄧成波家族持有物業頻淪銀主盤

　　過去多年在港瘋狂掃貨，高峰期坐擁超過600億元的物業王國的鄧成波家族由鄧成波離世後起頻頻沽貨，由2024年3月至5月期間，其家族合共賣出6個物業，合共套現大約4.83億元。

　　在過去借貸利息低兼市況未下行時，鄧成波以高槓桿買入物業，加上其買賣舖位經驗深厚，與銀行關係良好，每個成交都可以承造七成按揭。以2017年為例，單單在首季3個月，鄧成波便已經斥資逾40億元買入十幾項酒店、工廈及舖位。但當鄧成波離世後，銀行對其家族的經營能力成疑，加上近年借貸利率一直上升，以及工商舖市況急轉直下，各區工商舖物業出現明顯貶值，物業重估價值大減，銀主擔心「資不抵債」，因此只能要求鄧成波家族盡快沽出物業套現。

　　其次，有磁帶大王之稱陳秉志今年內亦頻頻沽貨，他沽出的物業包括中環中心多層樓面、西環及旺角的舖位等。事實上，今年市場一直傳出一名舖王級投資者因為過去「開盡槓桿」，借錢買舖，惟近年樓市舖市大跌，隨時需要破產。而於今年9月由澳門商人、綽號洗米華的周焯華及陳秉志，共同持有的上環信德中心商場三樓一籃子商舖「澳門廣場」，亦都淪為銀主盤，被接管人推出放售，至今仍未獲承接。

中環中心錄呎價新低價成交

　　商廈市場方面，中環中心一直都是市場關注點之一，皆因該商廈出自長實(01113)創辦人李嘉誠之手，李嘉誠於2017年出曾出售中環中心75%權益予一眾本地資深投資者合組的「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」，當中成員包括「磁帶大王」陳秉志、蔡志忠、中華總商會永遠榮譽會長盧文端、中國港澳台僑和平發展總會會長等人。當李嘉誠沽出物業後，該廈的成交價每況愈下，幾乎每一位接誠哥「火棒」的投資者亦需「損手」離場。

　　中環中心今年亦錄多宗成交，當中最為囑目的為一位以製造膠招牌起家的資深投資者在蔡志忠手上承接單位，最終今年內以「震撼蝕讓價」4200萬元沽出，帳面蝕63%，樓價蒸發約7200萬元，成交呎價低至約1.3萬元，創下中環中心過去十多年呎價新低水平。陳秉志亦都於今年內沽出其手上最後兩層物業，合共套現13.46億元。

星展趁低吸納多層樓面為重新命名鋪路

　　上述陳秉志沽出的中環中心物業都為星展銀行斥資買入，當星展銀行斥6.46億元購入陳秉志持有的75樓全層單位交易完成後，星展將會持有該廈的11層業權，據了解，星展下一步料為將中環中心重新命名。

　　事實上，當年中環中心業權易手後，財團亦曾考慮將其重新命中，「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」主席盧文端當年接受訪問時透露，購入中環中心後，買家們尚未決定會否將物業改名，由於中國國儲能淡化工集團（香港）為財團大股東，故以「國儲」命名機會較大。

華潤隆地頻買民生區商場

　　今年除了核心區頻錄成交外，民生區商場亦一直獲承接，背後推手更為內地企業華潤隆地。今年該企業頻頻於本地市場「掃貨」，包括以逾20億元買入房協5個屋苑商場、5.4億元購入藍塘傲商場、以及3.1億元買入葵芳匯4層巨舖，合共斥資近28.5億元進軍香港市場。今年更傳出華潤隆地以90億元洽購新世界(00017)旗下K11 ART MALL，以及10億元洽購旺角MPM五成業權。

　　華潤隆地資產管理平台總經理梁啟棠更指出，對香港長期發展有信心，未來會繼續投資香港，惟對今年入市預算不便透露，但公司內部已有一定盤算，希望再買入民生區商場物業。

2025年甲廈租金料跌7-9%

　　準備步入2025年商廈市場似乎仍然未見曙光，戴德梁行指出第四季甲級寫字樓整體淨吸納量回落至4.6萬平方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬平方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。但由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。

　　仲量聯行表示，經濟仍疲弱及供應龐大，料明年寫字樓租金跌5%至10%。當中，中環、港島東料跌5%至10%；灣仔或銅鑼灣、九龍東、尖沙咀料持平至跌5%。不過預期2027年起新增寫字樓供應將顯著減少。

撰文：經濟通通訊社記者柳英傑

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