按盤價 
《經濟通通訊社２５日專訊》新世界發展（０００１７）股價自上份業績報告公布後，已累
計腰斬逾五成。滙豐環球研究直指，公司需要繳出實質且全面減債計劃，以恢復投資者信心，否
則就算受惠於再融資活動消息，股價亦或因投資者或對公司財務狀況日益擔憂而反應負面。高盛
預期，隨著公司繼續錄得虧損，連同永續債計算，經調整淨負債率於去年１２月底將達到
８７﹒９％，按半年升３﹒１個百分點。
＊淨負債率料近８８％，關注現金狀況及未抵押物業規模＊
新世界發展將於本周五（２８日）公布截至去年１２月底中期業績，公司較早前發盈警，預
期中期持續經營業務盈轉虧，虧損約６６億元至６８億元，主因發展物業項目減值因素；期內持
續經營業務核心經營溢利則按年減少１５％至１９％。摩根大通指出，虧損可能已獲廣泛投資者
預期，市場反應將較為溫和，且繼上一份業績報告後，連續淨虧損或不再屬意外，而新一份中期
業績中最關鍵是最新現金狀況及未抵押物業規模。
＊新世界據報抵押品價值高達近１５００億＊
早前《彭博》引述消息指，新世界再將價值３８億美元（約２９６﹒４億港元）的物業作為
抵押品，為２０２７年及以後到期的銀行貸款再融資。此前新世界已提議將價值１５３億美元（
約１１９３﹒４億港元）的２５處物業作為貸款再融資的抵押品，為將於今明兩年到期的７７億
美元貸款進行再融資。至此新世界的抵押品價值總額達到１９１億美元（約１４８９﹒８億港元
）。
＊實質數字或超出盈警披露＊
不過，摩通亦暗示實質虧損高於盈警所披露數字，如帳面虧損若包括永續債付款，虧損將進
一步擴大約１９億元；在未計入非現金項目、減值及融資成本之前，雖然上半財年核心營運利潤
仍錄４３﹒５億元至４５﹒５億元，然而公司淨融資費用預計達４０億元至４５億元，即單是融
資費用已幾乎抵銷大部分核心營運盈利。
同時，投資物業公允價值虧損表現令人失望，截至２０２４財年，其投資物業的綜合帳面價
值隱含的資本化率僅為２﹒９％，遠低於同業平均５％至６％水平。若採用市場平均５﹒５％的
資本化率，理論上可能出現超過８００億元的公允價值虧損。
＊料續停派息，新世界債券違約對周大福創建影響可控＊
至於債價下跌及派息與否，高盛預計公司在２０２７財年前不會派息，由於股價和債券價格
下跌且要專注去槓桿。債券持有人狀況亦備受關注，其中同系周大福創建（００６５９）持有兩
筆新世界債券，假若新世界出現債務違約，周大福創建需要將兩筆債券全數減值撥備，中信里昂
相信，對周大福創建經常性盈利影響只會有４％至５％，而且有關債券的公允值僅佔周大福創建
市值約３﹒５％，故此新世界債券違約對周大福創建的損益表及資產負債率影響仍然可控。
＊悲觀預測推升港銀行業不良貸款率１﹒３個百分點＊
不過，更甚的是，摩根大通較早前報告指出，在廣泛的行業角度而言，新世界發展潛在債務
違約或打開香港地產業的「潘朵拉盒子」。例如潛在牽連整個香港商業房地產（ＣＲＥ）不良貸
款風險，滙豐研究指出，基本情況預測為於２０２４、２５年，不預期所覆蓋銀行將新世界貸款
撥入不良貸款，風險可控；但悲觀預測則是行業不良貸款率上升１﹒３個百分點。（ｒｈ）
投行 目標價（港元） 評級
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高盛 ５﹒１０ 沽售
瑞銀 ４﹒００ 沽售
摩通 ３﹒７０ 減持
滙豐研究 ３﹒６６ 減持
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