【地產股】新盤銷情旺兼獲大行唱好，新地領多隻地產股破頂可以點揀？

　　本港樓市出現復甦跡象，新盤銷情暢旺，其中新鴻基地產(00016)旗下西沙SIERRA SEA第2A期第三輪即日沽清，第2B期接力推售，新世界發展(00017)旗下馬頭角項目瑧博售出天台特色戶，售價及呎價雙破頂。另外，接連有大行唱好本港地產股及樓市，加上美國總統特朗普預告快將公布下任聯儲局主席人選，以及市傳本港房屋局及發展局局長可能換馬，都惹市場憧憬。近期表現強勢的地產股今日普遍造好，其中新地最多升逾4%高見114.8元，連同長實(01113)、希慎(00014)及九龍倉置業(01997)等齊創52周新高，地產股應如何選擇及部署？
　
*新地西沙SIERRA SEA第2A期第三輪即日沽清，第2B期首推155伙*
　
　　新地旗下西沙SIERRA SEA第2B期今日公布首張價單，提供155伙，當中涵蓋132伙兩房單位及23伙三房單位，折實售價由455.17萬至851.18萬元，折實呎價由10018元至12153元，折實平均呎價11328元。新地代理執行董事陳漢麟表示，項目共提供775伙單位，當中兩房單位提供515伙，實用面積由416至458平方呎；三房單位則提供218伙，實用面積由534至701平方呎；另設特色單位。示範單位明天開放予公眾，同日收票，不排除稍後時間加推。項目最快下周三（28日）開售。新地副董事總經理雷霆形容是次價錢為「繼續夢想成真價」。他指，去年樓市交投活躍，貨尾量開始減少，準買家選擇亦相應減少，加上預料租金指數將在未來兩季再創新高，令更多買家轉租為買，相信未來市況繼續向好。
　
　　新地代理總經理胡致遠表示，SIERRA SEA第2A期昨日展開第三輪銷售，即日全數沽清；推售短短12日即沽出703伙，套現43億元。而同屬新地、位於啟德的天璽．海，同日錄得2宗招標成交，單日套現逾1.09億元。標售單位為第5座11樓B單位，實用面積1366平方呎，四房雙套間隔，成交金額6,760.664萬元，成交呎價49492元；以及第7座16樓B單位，實用面積1124平方呎，四房雙套間隔，成交金額4228.11萬元，成交呎價37617元。項目以現樓推售以來，一周內累售共8伙單位，套現逾4.26億元。
　
　　另外，新地及長實合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚1期，最新售出一伙，作價519.9萬元。該2房單位位於第1期2座10樓K室，實用面積468方呎，成交價519.9萬元，實用呎價11109元，享開揚綠悠山景。飛揚整個項目至今總共售出754伙，套現逾38億元。
　
*新世界瑧博天台特色戶1518萬成交，售價及呎價雙破頂*
　
　　新世界發展旗下馬頭角衙前塱道項目HOUSE MUSE瑧博今日售出1伙天台特色戶，為26樓A單位，實用面積607平方呎，屬三房一套及儲物室連洗手間間隔，設梗廚明廁，連467平方呎天台，售價1518.4萬元，呎價25015元，售價及呎價雙破頂。瑧博推出4個月火速累售116伙，佔全數單位約97%，套現近9億元，其中首輪以價單發售115伙即日全數沽清。全盤僅餘最後4伙天台特色戶待售，包括1伙三房套、2伙兩房戶及1伙一房戶，全數連私人天台。
　
　　另據《彭博》引述知情人士透露，新世界正加緊在6月底前出售至少一項資產，以達成其設定的270億元銷售目標，並實現正現金流。知情人士提及，新世界在近期與部分投資者會議上表示，正努力就截至6月底的財年實現正現金流，並加快資產出售以彌補數十億美元的缺口。相關計劃尚屬初步階段，最終可能會出現變動。
　
*摩通：香港地產股業績或已見底，首選恒隆地產太地信置*
　
　　值得一提，香港地產股的業績期將於1月底展開，摩根大通近日發表報告指，預計大多數公司的盈利或已見底，2026財年有望反彈。新世界發展因最令人擔憂的風險已全面反映，將其評級由「減持」上調至「中性」，即將公布的業績料有小幅改善。預計2025財年地產股盈利平均按年下跌7%。其中，太古地產(01972)受資產處置收益帶動，預計盈利增長17%，表現最佳；新地及長實預計錄得低個位數增長。相對而言，恒基地產(00012)因缺乏農地收回及資產處置，盈利或跌逾30%；而新世界發展仍可能錄得虧損，但虧損幅度料收窄。
　
　　摩通又指，太古地產、恒隆地產(00101)及信和置業(00083)的派息穩定性最高，而恒基地產因派息比率或超100%，存在削減風險。香港零售及辦公室租金收入則受負增長影響，短期壓力猶存，但內地零售表現正面。地產股首選恒隆地產、太古地產及信和置業，將恒隆地產目標價由10元上調至11.5元，太古地產由24元上調至27元，信和置業由11元上調至12.5元，均予「增持」評級。
　
*滙證：今年樓價料升7%，地產股估值修復遠未結束*
　
　　另滙豐環球投資研究發表最新報告，上調多隻本港主要地產股目標價，其中將信和置業目標價調升53%至13.9元，評級由「持有」上調至「買入」；新地獲升目標價14%至127.2元；新世界發展獲升目標價35%至6.2元，恒基地產目標價由34.2元升至37元。滙證指，香港地產板塊資產淨值折讓由2024年6月的66%已收窄至平均51%，但估值修復遠未結束，現時重返支持性的政策環境，該板塊的平均折讓通常低於20%，有時甚至會出現溢價交易。滙證認為，該板塊的估值將會優於過去15年，基本情境預測本港地產板塊的折讓將逐步調整至介乎35%至40%。
　
　　滙證指，對香港房地產市場發展持積極態度，原因包括：較低的利率應轉化為較低的按揭利率和較低的借貸成本；銀行提供的更多支持可能會對房地產市場產生正面影響；金融市場的正向財富效應有助於改善消費者支出和信心；供應動態的改善將為開發商提供提高售價的空間；不斷增長的住屋需求應有助於創造更健康的房地產市場。上述所有這些因素都將為該板塊帶來更多助力，加快房地產市場復甦，並相信樓價未來仍有上漲空間。滙證將2026至2027年間每年樓價增幅由先前預測3-5%上調至7%。

　　個股方面，滙證較看好新地、恒地、信置，認為信置有積極土地儲備活動，其盈利增長前景較佳；新地則擁有充足的可售資源，預計將成為房地產市場復甦的主要受益者；而恒地的盈利前景也因物業銷售改善和借貸成本降低而得到提升。滙證將其覆蓋的7隻香港地產股的目標價中位數上調約11%，並將2026至2027財年的核心利潤預期平均提高4.7%至9.4%。
　
*伍禮賢：地產股受惠本港樓市初步復甦，信置防守性強現價已可吸*
　
　　光大證券國際證券策略師伍禮賢認為，對地產股更長久的支持因素是本港樓市的初步復甦，特別反映於住宅市場的交投及交投價格有所回升，加上市場對利率環境繼續向下預期，此環境對樓市進一步復甦會有較明顯幫助，這是對地產股看得較樂觀的其中一個因素。而美國聯儲局主席的任命對利率環境向下其實沒太大影響，當然候任人選對於下調利率的意願會較大，但仍要看經濟數據，而現時利率期貨反映上半年減息一次，這應沒太大變化。至於本港局長人選即使有變，相信對本地土地或房屋政策影響不會特別大，更關鍵因素仍是樓市的復甦。同時，有部分地產商如新世界，近期市場對其重組的樂觀情緒升溫，亦對地產股股價表現有些幫助。
　
　　伍禮賢指，對地產股後市看法正面，而揀股策略除要看樓市復甦，也要結合防守性一併考慮，因本地商業地產暫仍有一定挑戰性，住宅市場復甦力度則較明顯，故較傾向揀現金持有量較多的地產商，其中新地及信置財務上很穩健，如果在樓市初步復甦階段，它們手持現金較多，對於買地及開展項目會有優勢，而信置本身沒負債，所以防守性更強，在一眾地產股中可作首選，因新地近段時間升幅較顯著，信置反而較平穩，派息仍有5厘較吸引，而每次股價回落幅度都不算特別明顯，現價附近可吸納，上望12.5元。至於新世界，股價較波動，除受行業基本面影響，其重組消息對股價影響較大，有時較難捉摸，穩健投資者不妨先揀信置，始終新世界過去一段時間升幅較顯著，回至8.5元值博率會較高。
　
　　地產股今日普遍造好，新地升3.83%收報114.2元，長實升1.76%報44.04元，信置升1.15%報11.48元，新世界升0.63%報9.57元，恒隆地產升0.97%報9.4元，太古地產升0.95%報23.36元，希慎升4.98%報21.52元，九龍倉置業升4.81%報26.6元，嘉里建設(00683)升4.58%報22.84元，惟恒地倒跌0.2%報30.66元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社22日專訊》