中央提用力推動房市止跌回穩，推進收購存量房，內房可以點揀？

　　《經濟通通訊社１２日專訊》中國十四屆全國人大三次會議昨日閉幕，政策市影響消退，內
房板塊近兩日也見散水。值得一提，國務院總理李強在政府工作報告中提到，今年要持續用力推
動房地產市場止跌回穩，推進收購存量商品房，給予地方政府更大自主權；住建部部長倪虹則指
堅決穩住樓市，繼續打好保交房攻堅戰。最新有官媒指存量房收儲政策有較大突破，收購模式可
更多元化，更大範圍推動政策落地。瑞銀預料內地房價明年初趨穩，上調越秀地產
（００１２３）等個別內房評級及目標價。內房股或可趁調整低吸，應如何選擇？
　
＊李強：今年持續用力推動房市止跌回穩，推進收購存量商品房＊
　
　　上周三（５日）人大會議開幕，國務院總理李強作政府工作報告，提到今年要持續用力推動
房地產市場止跌回穩；因城施策調減限罰性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性
和改善性住房需求潛力。
　
　　政府工作報告要求，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予地方政府更大
自主權拓寬保障性住房再貸款適用範圍。同時，拓寬保障性住房再貸款使用範圍，發揮房地產融
資協調機製作用，繼續做好保交房工作，有效防範房企債務違約風瞼；有序搭建相關基礎性制度
，加快構建房地產發展新模式。
　
＊住建部部長：房市出現積極變化，堅決打好保交房攻堅戰＊
　
　　住房和城鄉建設部部長倪虹則在人大會議民生主題記者會上表示，去年９月以來，房地產政
策持續發力，各地因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民的剛性和改善性需求，保交房
攻堅戰經過努力完成了年度目標任務，在各方努力下，市場信心得到有效提振，房地產市場出現
積極變化。從統計數據看，今年１、２月份房地產市場保持止跌回穩的積極勢頭。
　
　　倪虹指，將會同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市，一是鞏固政策組合拳效果，
繼續打好保交房攻堅戰，加大白名單貸款投放力度，按照「應進盡進、應貸盡貸」要求，充分保
障項目建設交付。二是努力實施城中村改造和危舊房改造，穩妥推進貨幣化安置，讓城中村居民
擁有更多自主選擇權。三是推進收購存量商品房，支持地方在收購主體價格和用途方面充分行使
自主權。四是改革完善房地產開發、銷售等基礎性制度，適應人民群眾高品質住房的需要，推動
建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進房地產市場平穩健康發展。
　
　　倪虹還指，將下工夫實施一批惠民生、促發展、防風險的城市更新項目。在民生類方面，把
２０００年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造範圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方
探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現在範圍已經擴大到全國地級及以上城市，下一步要繼
續擴大改造範圍；大力推進完整社區建設，重點聚焦「一老一小」，完善無障礙、適老化配套設
施，政府托育服務設施，兒童活動場地等建設。
　
＊官媒：存量房收儲政策有較大突破，模式多元化將落地＊
　
　　官媒《證券時報》近日發文指，今年政府工作報告在收購存量商品房政策方面又有較大突破
，不僅首次提出「在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權」，還明確提出「拓寬
保障性住房再貸款使用範圍」，住建部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上進一步明確了收購
用途方向。
　
　　業內專家認為，存量房收儲新提法較之前有明顯放鬆，有望解決之前的瓶頸問題。在收購主
體、用途、價格統籌放開後，收購模式可以更加多元化，疊加保障性住房再貸款使用範圍拓寬、
地方政府專項債支持等為收儲提供更豐富的資金來源，將有利於更大範圍地推動收儲工作落地。
　
＊瑞銀料中國房價明年初趨穩，上調越地綠城中國目標價＊
　
　　瑞銀發表最新研報指，中國經過４年的房地產市場下行，一線及核心二線城市市場穩定的跡
象日益增多，包括２０２５年前兩個月二手房交易復甦、一線城市庫存月數降至低於平均水平、
土地拍賣溢價上升以及二手房掛牌價趨穩等。目前情況與２０１４至１５年房地產周期拐點時的
情況相似。而自２０２４年年中限價措施放鬆後，發展商更有動力提升產品質量，從而增加與周
邊二手房的差異化，將２０２５至２０２６財年新房銷售預測上調７至１６％，二手房銷售預測
上調７至１０％，並預計全國房價將於２０２６年初趨穩。
　
　　該行預計發展商將出現分化，因僅一線及核心二線城市市場趨穩，越秀地產及綠城中國
（０３９００）目前持有的土地儲備較新，高比例布局核心城市，以及集團積極買入土地多個利
好因素下，該行上調兩隻股份評級及目標價。該行認為綠城中國的土地儲備重組靈活性使其優於
同業。於２０２４年，其土地購置僅按年下降９％，並佔杭州土地銷售市場份額的１９％。截至
２０２４年上半年，公司擁有２１００萬平方米可售土地儲備，約６０％的土地儲備購置於
２０２１年或之前，低於行業平均的６６％。由於公司土地儲備較新且規模較小，更有能力將投
資轉向核心城市。公司早前發出盈警，估計淨利潤率約為１％。但隨著一線及核心二線城市銷售
趨穩，預計２０２５年淨利潤率將會上升，將其評級由「中性」上調至「買入」，目標價亦由
１０元上調至１９元。
　
　　該行指，越秀地產亦於早前發盈警，預計其２０２５年利潤率改善，將其２０２５至
２０２６財年毛利率預測上調０﹒３個百分點，盈利預測上調５至２０％。另外，如果新增可售
資源的利潤率提升至歷史平均的７％，預計將錄得４０億元人民幣的利潤，按當前市值計算，市
盈率為５﹒４倍，具有吸引力，將其評級由「中性」升至「買入」，目標價由５元上調至６﹒５
元。
　
＊黃德几：內地樓市固本培元需時，惟央企背景房企可候低吸＊
　
　　金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，部分有央企背景內房股踏入新一年股價有所回穩，
但並非全面，民營企業背景內房仍表現較差。日前個別內房因兩會等原因有些炒作，其中兩會主
要提到要刺激消費拉動經濟，以及穩定樓市信心，有指現時穩樓市就靠政府收購存量商品房，有
傳可能會撤銷相關價格限制，但暫仍只聞樓梯響，因此，現在當港股有些調整時，反而應揀基本
面好、息率高及行業狀況良好的板塊，內房現水平買入只是憧憬既然有政策幫助，始終會好轉，
而從實質數據來看，的確有部分房企的銷售數字踏入新一年有改善，其中中海外（００６８８）
今年頭兩個月整體合約銷售，包括樓面面積及銷售金額，都見止跌回穩出現增長，個別房企如華
潤置地（０１１０９）及越秀地產狀況亦較好，但銷售改善只局限於這些公司。
　
　　黃德几又指，現時一線城市樓價的確有喘定跡象，而且目前內地貨幣政策仍有寬鬆空間，人
行鼓勵銀行放貸，整體利率亦相對低，當市場氣氛好轉，有利民眾「上車」，只不過內地民眾對
未來就業市場信心仍不足，而年輕一代尤其３０歲以下人士，在人生規劃上買樓不是他們的選項
，就算有工作，很多都不打算結婚生子，置業意欲不大，再加上買樓只升不跌的神話已破滅，樓
市固本培元需時。
　
　　黃德几續指，個別內房如中海外、華潤置地及越秀地產基本面較好，風險高的內房就更不值
博，畢竟大市剛開始回落，很多股份可以揀。上述三隻內房也最好先觀望一下，待有些獲利回吐
才吼，例如越秀地產若從其央企背景、資產淨值折讓及目前整體派息來看，股價下跌風險有限，
但上升動力亦有限。總之，內房股可說否極泰來，但復甦需時，而有央企背景的房企復甦力度會
較大，不過，就算有政策推出，肯定不會如去年９月般爆升，料會慢火煎魚，其中中海外跌至
２０天線１４﹒２元買入，相信風險不大；潤地正處於上升通道，回至１００天線２４﹒２元可
吼，應守得住；越秀地產出現圓底，並守住２０天線，近５元買入相信沒甚麼風險。總之候低吸
納較穩妥，畢竟大市有些回吐跡象。
　
　　內房股今日跌多升少，潤地跌０﹒５８％收報２５﹒７元，中海外跌２﹒０２％報
１４﹒５６元，越秀地產跌０﹒３７％報５﹒３６元，龍湖（００９６０）跌１﹒４８％報
１０﹒６８元，綠城中國升４﹒４％報１２﹒３４元，萬科（０２２０２）跌０﹒５％報
５﹒９８元，融創中國（０１９１８）升１﹒１２％報１﹒８１元，世茂（００８１３）無升跌
報１﹒０１元，富力地產（０２７７７）跌１﹒５９％報１﹒２４元，雅居樂（０３３８３）跌
３﹒１８％報０﹒６１元，碧桂園（０２００７）跌３﹒９２％報０﹒４９元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉