《洞析樓市－魏東》從兩會政府工作報告看2025年房地產市場

　　2025年是中國十四五規劃收官之年，面對當前複雜的國內外環境，中國在2025年的經濟發展目標和政策導向格外引人關注，本屆兩會由李強總理發布的《政府工作報告》延續了2024年底中央政治局經濟工作會議制定的經濟發展總體方向，並將對商業地產不同板塊未來的發展產生影響。

　　2025年，以下政府重點工作將會對商業地產市場產生影響：

*大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求*

　　本次政府工作報告將提振消費放到了今年政府工作任務的首要位置，可見其在2025年中國經濟發展中的重要性。從去年開始，政府就推出了多種舉措刺激內需增長，2024年3月，在國務院印發《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》後，國家統計局數據顯示，2024年限額以上單位家用電器和音像器材類商品零售額達10307億元，比上年增長12.3%，超過2017年9454億元峰值並突破萬億元大關，創歷史新高。

　　2025年，中央計劃安排3000億特別國債支持消費品以舊換新，1月8日，國務院發布了《國家發展改革委、財政部關於2025年加力擴圍實施大規模設備更新和消費品以舊換新政策的通知》，將原來的8大類家電擴圍至12大類，擴容之後，根據Counterpoint數據，今年1月20日至26日，國內智能手機銷量同比增長近65% ，2025年1月，中國智能手機銷量同比增長17.6%。春節期間主要電商平台消費品以舊換新訂單量同比增長40%以上，補貼政策的推出起到了立竿見影的作用，不但激發了居民的消費意願，同時也為企業的進一步發展帶來了底氣。

*發展新質生產力，推動科技創新，發展現代服務業，促進平台經濟發展，發揮起在促創新、擴消費、穩就業等方面的積極作用*

　　2025年政府工作報告中明確了要繼續推動商業航天、低空經濟等新興產業的發展，同時培育生物製造、量子科技、具身智能、6G等未來產業。政府政策導向能夠極大促進產業發展，以低空經濟為例，2024年低空經濟被寫入政府工作報告，標誌著其從區域探索上升為國家戰略，央廣網的數據顯示，目前我國低空經濟規模已經突破5000億元，預計2025年將達8500億元，年均增速超30%。

　　過往，中國在全球科技領域的定位一直都是追隨者，但近些年，中國在新能源汽車、手機、無人機、人工智能、機器人等領域取得了長足發展，這一方面得益於政府的大力扶持，另一方面，中國龐大的人口基數和市場需求為科技類企業提供了廣闊的應用場景和商業機會。這其中，Deepseek的問世更使全球市場格局開始發生悄然改變，中國高科技產業在全球舞台逐漸開始扮演引領者角色。這種轉變讓投資者開始重新審視中國科技企業的價值，在資本市場，從2024年底開始，中國科技十傑在資本市場的表現亮眼，以2023年底為基準，十大科技類企業截止至2月底股價漲幅達57.39%。

　　過去兩年，經濟下行壓力導致中國內地寫字樓租賃需求銳減，全國多個城市出現寫字樓租金下滑、空置率大幅上升的情況。自2021年對平台經濟進行整頓之後，大型互聯網平台企業明顯收縮，雖然在為資本設立紅綠燈之後政府一直在鼓勵支持平台經濟的發展，但其復蘇速度緩慢。作為用人大戶，平台類企業可為社會提供大量就業機會，根據《第九次全國職工隊伍狀況調查》報告顯示，目前我國有超過8400萬人從事依托平台企業的外賣員、快遞員、網約車司機等靈活職業，政府加大力度促進平台經濟發展可有效帶動就業，擴大居民消費，其業務的擴張能夠有效帶動寫字樓及產業園區需求的增長。

*持續用力推動房地產市場止跌回穩*

　　本次報告首次將「穩住樓市股市」放到了經濟社會發展總體要求當中，其重要性可見一斑。對房地產行業的詳細表述則仍被放到了「防範化解重點領域風險」部分，報告中關於房地產部分的重點包括：持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

　　今年政府工作報告確定將安排地方政府專項債4.4萬億元（比上年增加5000億元），用於投資建設、土地收儲和收購存量商品房，消化地方政府拖欠企業帳款等，該政策釋放了明顯加大的財政支出信號，地方政府通過專項債資金收購開發商土地和完工項目是推動房地產市場恢復正常的關鍵所在。今年，隨著資金力度的不斷加大，地方政府收儲行動有望加速。2月份以來，廣東省在全國率先發行土儲專項債307億元用於回購存量閒置用地，截止2月22日，第一批擬回收閒置用地項目超220宗，計劃收儲價格合計超430億元，且充分考慮了企業利益，收儲價格合理，超過市場預期。專項債回收閒置土地由於可行性高，因此廣東省的做法有望在今年在全國範圍推廣落地，這將有利於盤活低效利用土地，有效緩解房企資金壓力，降低市場供給，穩定住宅市場價格。同時，收儲後的土地可通過改造優化用途為城市土地的集約化利用騰挪空間。

　　此外，政府工作報告中提及要加力實施城中村和危舊房改造，這一方面符合政府進一步推進新型城鎮化建設、提高城鎮化質量水平的目標，同時貨幣化安置的推進可直接起到穩定居民預期、激發消費潛力、填補投資缺口的多重作用。

　　對於商辦市場而言，經濟下行疊加疫情擾動讓企業擴張乏力，以供需關係為主要影響因素的商辦市場出現空置率上揚、租金大幅下調的現象，過量供應伴隨薄弱需求是其中最主要的誘因。今年，隨著政府對商辦市場重視程度的提升，開發企業在非核心區域配建的未建成辦公樓宇、老舊及低效辦公樓宇的盤活和改造力度將會加大，這些舉措有望在一定程度上緩解商辦市場的供應壓力。

*大力鼓勵外商投資，擴大電信、醫療、教育等領域開放試點*

　　今年2月，商務部及國家發改委發布《2025年穩外資行動方案》，同時在本次政府工作報告中也再次提到要推動互聯網、文化等領域有序開放，擴大電信、醫療、教育等領域開放試點，鼓勵外國投資者擴大再投資，支持參與產業鏈上下游配套協作。根據工信部的數據，截止到2024年底，已有2343家外資企業獲准在華經營電信業務，發改委也在積極準備2025年版外資鼓勵目錄，新目錄將重點增加先進製造業、現代服務業、高新技術、節能環保等領域條目。

*總結*

　　2025年的政府工作報告將發展策略聚焦中國國民經濟長期轉型問題而非短期的風險應對，鑒於外部環境存在極大不確定性，中國政府加大財政和貨幣支持力度，在擴大內需、科創培育新動能、盤活存量、管好資產和調整負債等多方面發力促進經濟穩定增長。鑒於報告中提到「加快資金下達撥付，盡快形成實際支出」，地方政府拖欠企業欠款有望得以加快解決，這將有效緩解企業資金壓力，改善企業運營狀況；同時，2月17日召開的民營企業座談會也極大振奮了民營企業的信心，穩定了預期，有利於企業擴大投資，提振就業。房地產市場仍將延續雙軌制發展模式，地方政府專項債在土地收儲和收購存量商品房上的作為將決定2025年房地產市場的走勢，預計整體市場在今年仍將會加速築底，降幅有望收窄。

　　商業地產是經濟發展的晴雨表，而商業地產的表現是稍滯後於經濟發展的，過去幾年，經濟下行導致商業地產不同板塊面臨挑戰，但挑戰中永遠蘊含機遇。2025年零售物業在政府大力提振消費的政策引領下仍將迎來發展，寫字樓和產業園區市場則仍在築底階段，市場活躍度有望提升，但租金則仍將低位運行。工業物流市場在打造全國大市場的背景下將緩慢出現分化，跨境電商在美國關稅壓力下承壓，相關物流園區的需求面臨挑戰。此外，在市場由增量向存量轉換的階段，資產盤活與全方面管理能力的重要性凸顯，且能成為戰勝周期的法寶。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。